4月18日晚间，合景泰富披露了2021年的业绩报告。

虽然相较原定时间晚了3天，但在一众延迟刊发年报的房企中依然属于率先“交卷”的选手。

不同于新力、恒大、融信等房企，合景泰富的年报延迟得十分突然。业绩会前一晚，该公司对外透露称经审核的业绩报告将不晚于4月15日刊发，随后便在次日披露了未经审核的业绩报告。

如今，两份年报面前，其中的变与不变亦显得耐人寻味。

变动的关键

3月31日，合景泰富通过未经审核业绩向外界展示了公司去年的大致经营情况。

这份数据显示，该公司2021年预售额同比增长0.2%至1038亿元，营收238.45亿元，对应归母净利润约30.58亿元，核心毛利率及净利润率分别为24.6%及13.4%，每股盈利96分。

一般而言，上市公司未经审核的业绩数据与经审核的数据不会有太大出入，但合景泰富审核后的年报却打破了这一认知。

变动主要体现在利润水平上。根据经审核年报数据，合景泰富2021年归母净利润为24.21亿元，核心毛利率及净利润率亦分别调整为21.2%及10.7%，对应每股盈利76分。

从报表中的各项指标来看，投资物业公允值是导致公司利润水平出现出入的重要因素。审核后的数据显示，该公司投资物业公允值亏损由未经审核的774.6万元扩大至6.62亿元，所得税开支亦由原先的16.82亿元更为15.18亿元。

合景泰富在年报解释称，公司投资物业公允值亏损出现差异是由于落实独立物业估值师编制的估值报告所致，这部分物业主要与各区多项可出租的商业物业相关。

也是受此影响，其所得税开支、分占合营企业的利润、投资物业、递延税项资产等指标皆出现了不同程度的变动，进而导致公司利润水平出现变动。

同时，因总收入减少，合景泰富报告期内的毛利同比下滑46.1%至50.45亿元，毛利率亦较2020年下滑约10个百分点。

合景泰富共有三个业务条线，即物业开发、物业投资及酒店管理。2021年，这三项业务分别为公司贡献收入约221.92亿元、9.57亿元、6.96亿元。

除物业开发外，来自另外两项业务的收入均在报告期内取得不同程度的增长，尤其是酒店运营。由于新冠疫情受控，酒店入住率上升，该业务收入水平较2020年的4.54亿元大幅增长53.1%。

截至报告期末，合景泰富在核心一二线城市累计已开业45个投资性物业，包括10个商场、10个写字楼和25个酒店。2022年，公司仍将坚持地产开发、购物中心、写字楼、酒店等多元化业务协同发展。

2022年可售货值1600亿

根据规划，合景泰富2022年将在北京、广州、上海等超一线城市筹开标杆写字楼。地产开发方面，公司将推出多个系列高端豪宅项目，包括广州臻溋•名铸、广州臻颐府等项目，“集团2022年总可售货值为1600亿元”。

过去一年，合景泰富旗下的成都瑧林、重庆天銮等数个项目先后入市，预售均价同比增长12%至每平方米19100元。

按销售金额划分，其报告期内在售的138个项目中，有46%来自粤港澳大湾区，长三角占28%；若按城市等级划分，该公司来自一、二线城市的占比达到91%。

投资方面，尽管2021年下半年土地市场热度回落，但合景泰富仍鲜少在公开市场露面。报告期内，公司新增项目6个，2020年同期则为21个；项目合计总建筑面积141万平方米，总土地成本56亿元，同比减少约76.27%；新增土地权益比达72%，并表比例75%。

去年的中期业绩会上，合景泰富管理层直言城市旧改项目将会是公司未来获取土地资源的重要方式。2021年，该公司新增中标3个旧村改造项目，并与广州城市更新集团等国企达成战略合作，共同推进城市项目进展。

旧改资源支撑下，该公司“粮仓”仍较为充足。截至2021年末，合景泰富旗下共拥有178个项目，拥有土地储备共计权益建筑面积约1552万平方米，总建筑面积约2174万平方米，聚焦于大湾区核心城市。

负债方面，报告期内，合景泰富全年累计兑付境内债券本金合计143亿元，及境外含子公司及合作公司层面共7.5亿美元债（约47.79亿元）。

截至2021年末，该公司拥有银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券合计767.18亿元，其中约203.34亿元将在一年内到期，对应现金及银行结余294.47亿元，较2020年的445.8亿元减少约34%，可覆盖短期债务。

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