​这是路数的第五十三篇原创文章

牛市讲故事，熊市大洗澡。

这个中报季，满屏是房企们发的预亏损和亏损公告。

(相关资料图)

还能说什么？

好听点是，大多数房企们在给自己一个全新的低起点，以便于迎接未来。毕竟，把过去的包袱抛掉，未来的报表可能会有改善空间。

露骨点则是，只要财技好，报表本就可腾挪。加上一波波“疯狗浪”的出现（见《嘿，地产还需要被做空？》），还有哪一年会比今年更合适在财务上“大洗澡”？

截止8月22日，能做到利润不是负数的公司没几家。▼

当然，有的房企利润能提升也是因为这半年亏的没之前严重，比如蓝光(600466.SH)。有的是本来基数就低，实现小幅提升倒也不困难，比如迪马股份(600565.SH)。

那些去年年报都还没发的房企，不知道会不会像富力(02777.HK)年报显示得那个亏法。

今年发了业绩公告的房企们，如果看变动幅度，只能说没有最高只有更高，不忍直视。▼

不少房企在发完惨兮兮的业绩预告后，也没顾得上对未来的展望。

祥生(02599.HK)是为数不多还能做点正面表态的房企了。它说，公司仍将注重2022年下半年各种业务分部的增长，对尽快恢复利润水平保持乐观。

不管怎么样，这点值得表扬。

今年房企们的亏损原因，以下三点特别突出。

一、市场下行及客观环境影响，导致延期交付或交付量大幅下降。

根据会计准则，项目只有在交付后才能确认为收入。交付量的下降，必然导致今年结转的项目量减少。

不管是头部还是中小房企，很多都不能幸免。

比如，合景泰富(1813.HK)就公告利润下降原因中包含工程进度的延期。大名城(600094.SH)则表示本期新增项目结转收入总额较上年同期减少约50%左右。▼

有的房企即便交付量有增加，但交付项目本身毛利偏低，也影响利润。

诸多央企国企都如此，有招商蛇口(001979.SZ)、大悦城(000031.SZ)、华侨城A(000069.SZ)、格力地产(600185.SH)、珠江股份(600684.SH)等。▼

二、外汇波动导致预期净汇兑损失。

这点在今年尤其被各家强调。因为人民币对美元的贬值，导致偿还境外债成本的增长。

比如，路劲地产(1098.HK)就称，有5亿元港币的汇兑亏损。如果不考虑这个因素影响，净利润将超过 5.5 亿元港币。

目前看，部分房企按照5.3%的贬值幅度来计算汇兑损失，比如瑞安房地产(0272.HK)、上置集团(1207.HK)等。

那些是美元债大户的房企，如果没有做部分对冲，汇兑损失在所难免。当然，大部分汇兑损益停留在报表上，未来随着汇率变动，可做调整，也许可以拨回，也许会更惨。▼

三、降价卖或销量下降，计提资产减值计提。

这一点过往也存在，今年涉及企业更多。

能减值计提的资产，包含非货币资产和货币资产。比较常见的是存货跌价准备、投资物业公允价值下降、应收账款减值拨备等。▼

当然也不排除有一些今年过度计提的损失，会成为未来盈利的来源。

在接下来一个多月的时间里，能在各家陆续发布的年中报里看到亏损的具体构成。

可以预见，中报里三张表会有以下几大变化。

一、现金流量表

大多数房企今年在这张表上肯定特别难看。

如果经营活动和筹资活动所产生的现金流量净额科目不是负数，肯定是烧了高香。

一家家还躺在ICU抢救，缺乏足够增量融资输血，不是负数还能是什么？

另外，在投资活动产生的现金流上，会看到出售物业、子公司、处置资产等这一栏有一定增长。有的甚至会构成利润的重要一部分，但这些往往都不具备可持续性。

二、利润表

毛利率、净利润的进一步走低，铁板钉钉。

原因包含交付量的减少、计提资产减值、降价销售、业绩亏损等。虽然前几年也在走低，但今年只会更低。

三、资产负债表

1、货币资金科目中，受限货币资金规模大概率会有明显增加。

因为预售账户资金监管加强、项目合作方资金被金融机构冻结等。

如果一家房企受限资金比例不高，例如在5-10%，足够引起怀疑。

2、合同负债下降。

且不说一部分房企会通过结转利润较低或亏损的项目实现“财务洗澡”，实现合同负债减少。

更为关键的是，今年销量大幅下滑。往年，已售未结转项目计入合同负债，今年货都卖得少，合同负债自然也会跟着少。

3、少数股东权益，会有一定减少。

这一年里已经充分见证了什么叫“联合拿地一时爽，合作开发坑里躺”。

且不说一些本就是明股实债的合作开发，即便是正常的合作开发，在过去一年里也受到了很大影响。

少数股东权益爆发式增长属于过去时，特别是对于出险房企来说。

4、有息债务中短债的占比及应付账款减少。

短债的构成中包含公开市场的债券。一部分房企采取了“应展尽展”，一定程度上缓解短期内到期压力。

在恒大(03333.HK)事件发生后，房企无法向以前一样通过延长对上游施工方的账期或大规模应用商业票据等供应链融资工具。自然，应付账款科目不会有明显增长。

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