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日卖5亿的零售之王,正成为海南“隐形地主” || 深度-当前独家
2022-11-08 05:50:48 来源:云掌财经无冕财经 编辑:news2020

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身为免税行业龙头,中免旗下的商铺与复式公寓正准备发售,还有商业街区、写字楼和酒店在建设中,此外,中免仍在海南持续拿地。


(资料图片)

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:方原

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:龙玉

今年双十一活动中,中免线上商城正分走天猫、京东等巨头流量。

据海南日报消息,10月28日,中免集团旗下cdf海口国际免税城开业当天,进店销售额超6000万元,而中免线上商城独立访客则达到200万人,购物人数超12万,销售额超5亿元。《穆迪戴维特报告》显示,中免集团在2021年蝉联登顶全球最大旅游零售商。

零售商身份之外,无冕财经研究员观察到,中免在地产方面,正多方出击。

年报显示,中免正从事以免税业务为核心的商业综合体投资开发业务。今年以来,中免及兄弟公司更是多番拿地,成为商业地产运营商。不仅如此,中免开发的房地产物业正准备销售。

难不成,中免也要走房地产开发的路子?

重押海南

世界最大单体免税店在海南开业。

这家噱头十足的商场——cdf海口国际免税城,面积28万平方米,是海南第7家中免系免税店。

▲cdf海口国际免税城效果图。

中免为何会重仓海南?

原先,依赖于海南的旅游访客,加之把握线上平台的开拓机会,免税巨头们正借助海南这块土壤大展拳脚。中免当然没理由放弃这个金矿。

目前,全国共有10张免税牌照,中免通过自身持有,及收并购日上、海免的方式,拥有3张牌照。

其他7张牌照的持有者分别是:中出服、深免、珠免、中侨、王府井、海旅投和海发控。其中,海旅集团、中服免税、深免集团、海发控、王府井5家企业,都到了海南。

即使竞争激烈,中免依然以规模优势,杀出重围,成为免税企业的老大。

国民经略指出,海南的消费,70%都是由离岛免税销售构成的。

据海南省商务厅,2021年海南10家离岛免税店总销售额601.73亿元。当年,中免海南地区营收达到约470.958亿元。也就是说,中免是海南消费业的重要力量。

据中国中免年报,2021 年度实现营业收入 676.76 亿元,海南的营收,就占中免全年业绩的近7成。其中,中免的三亚免税店是“大头”,营收达到355.09亿元。

▲海南有多家免税店。

从另一方面来说,中国免税零售业,最好的发展土壤在海南。

全世界共有四个免税区,分别为日本冲绳岛、韩国济州岛,以及中国台湾澎湖岛和中国海南岛。因此,海南被寄予与香港比肩的厚望,计划打造一个购物天堂。

在海南,离岛旅客免税购物额度直接放宽至10万元。

免税消费业务,已成为海南的重点产业。据海南省“十四五”建设国际旅游消费中心规划,海南将进一步提升免税商业设施环境,组建免税行业协会,提高海南免税经营主体国际采购能力,努力实现品牌、品种、价格与国际三同步,增强引导境外高端购物消费回流的能力。

海南国际经济发展局局长韩圣健更直言,“海南正在成为全球免税购物‘天堂’。包括免税品经营集团、奢侈品品牌等在内的国际巨头都在跟我们联系,希望在中国布局,有的想把中国总部放在海南,有的想把亚太总部转移到海南。”

海南是中免目前最好的发展土壤,中免也具有强大的优势。因此,海南离不开中免,中免也离不开海南。

免税龙头崛起

海南免税店众多,但中免能独霸一方,关键在于其两次重要决策。

中免的一个重要决策是,率先切入免税业务赛道。

中免集团是国内转型较早的大型企业之一,全称为中国旅游集团中免股份有限公司,原名为中国国旅股份有限公司(以下简称中国国旅),顾名思义,是一家以旅游业为主的公司。

海南的第一家免税店——三亚市内免税店2009年正式营业,这家店归属于中国国旅。

2009年中国国旅上市时,免税业务的营收已经超过旅游业务,占到总营收的36.6%。

长期以来,免税业务的毛利远高于旅游业务。据雪球网友“金牛股道”统计,2011年至2020年,免税业务的毛利就高达40%以上,远高于旅游业务10%左右的毛利。

第二个重要决策点是2017年,中免大举扩张,收购了日上中国、日上上海、海南免税。次年,2018年,中国国旅发布决定彻底退出旅行社业务,聚焦免税主业。

▲中国中免近年来发展历程。

在剥离旅游业不久,疫情爆发,旅游业停滞。中免的决定,在如今看来,无比正确。

在大刀阔斧转型之下,中免手握多张免税牌照,成为免税龙头企业。

规模扩大之下,也给中免带来附加效应。由于占据较大的市场份额,中免拥有更强的供应链能力,有更高的议价权及更低的成本。

重要的是,中免作为一家央企,具有得天独厚的优势。

王府井集团股份有限公司(600859.SH)曾答复投资者称:“2020年6月公司取得免税品经营资质,因免税业务存在很强的政策性,目前尚未有免税项目落地。”

据苏宁研究院,企业必须要经过有关部门批准,才能拥有经营免税业务的资格,开设新的免税店网点,同样需要征求有关部门的审批。

然而,在市场化的发展中,中免仍无可避免遭遇难题。

自2019年以来,虽然中免集团营收、净利润维持增长态势。但毛利率已连续三年下滑,2019、2020、2021年分别为分别为51.1%、38.9%及32.9%。

中免指出,毛利率下降主要由于销售成本增加,包括就有税商品支付的关税、消费税及其他相关税项增加以及使用折扣及促销。

2022年上半年,中国中免营业收入为276.51亿元,同比下滑22.17%;归母净利润39.38亿元,同比下滑26.49%。

做起房地产生意

面对营收、利润走低的现状,中免需要寻找解决之道。在综合体开发之时,中免做起了房地产生意。

2018年,中免拿下海口国际免税城地块后,中国国旅孙公司国旅(海口)投资发展有限公司竞得六块国有建设用地,用地性质包括住宅、金融用地等。

目前,海口国际免税城的商铺与复式公寓正准备发售。此外,商业街区、写字楼和酒店还在建设中。

不过,中免并未对公寓、商铺发售一事大肆宣传。一方面,依照中免的流量,考虑到公寓、商铺的发售量并不高,因此,销售压力不大。另一方面,海南高层曾多次表示,严格控制海南房地产,不能成为房地产的加工厂。

地产界早就盯上了“免税”这块“大蛋糕”。2020年5月,格力地产计划购买其持有的珠海免税集团100%股权,消息传出后,格力地产连续8个交易日涨停。

同年,珠海免税集团更在海南成立子公司,计划切入海南市场。但随着有关人员被调查后,格力地产与珠海免税的合作按下暂停键。

本质上看,中免开发综合体已经属于商业地产领域。

实际上,中免正在积极拿地。今年10月24日,中免联手太古地产在三亚拿下海棠湾国家海岸休闲园区HT05-08-01地块,为零售商业用地,双方分别持股50%。

同日,港中旅(深圳)投资发展有限公司,拿下三亚海棠湾国家海岸休闲园区HT05-05-01/03/04三宗宅地。

这批地块位置紧邻,HT05-05-01/03/04宅地开发为楼盘后,将成为围绕中免及太古地产打造的综合体旁的项目,位置相当优越。

▲中免集团及港中旅在三亚海棠湾的地块位置十分接近。图片来自三亚自规局。

虽然宅地部分不是中免直接拿地,但中免集团及港中旅(深圳)投资发展有限公司的控股股东,均为中国旅游集团有限公司。

一方面,自持物业有利于节约中免的租金成本。2019年,中免一年的租金开支在120.87亿元,而当年中免的营收才480.13亿元。

▲中国中免仍有大量在建项目。图片来自该公司年报。

从另一方面看,中免在当地拿地、建设综合体,有利于当地的建设。

今年11月2日,中国中免以 H 股募集资金,向全资子公司中免投资发展有限公司增资21亿元,再由中免投资发展有限公司向其全资子公司中免(海口)投资发展有限公司增资 21 亿元。以上增资款,主要用于海口国际免税城项目的开发建设。

随着中免在海南拿地、投资、建设,中免不仅成了一方“地主”,也成为当地重要的产业载体。

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