据知情人士透露，中国公布了规模最大的一揽子救市方案，以拯救陷入创纪录放缓和流动性紧缩加剧泥潭的房地产市场。该知情人士称，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会于周五联合向金融机构发出通知，制定计划，以确保房地产行业“稳定健康发展”。由于此事为私人事务，该知情人士要求不具名。上述知情人士说，与之前的零敲碎打措施不同，最新的通知包括16项措施，从解决开发商面临的流动性危机到放松购房者的首付要求。知情人士补充说，作为救助计划的一部分，开发商未来六个月内到期的未偿还银行贷款和信托贷款可以延期一年，同时他们的债券偿还也可以延期或通过谈判交换。

此举是迄今最强烈的迹象，表明中国政策制定者正在放松对房地产行业长达数年的限制。房地产行业是拖累全球第二大经济体的最大因素之一，此外还有疫情相关政策。当局还于周五发布了一系列措施，以重新调整他们的大流行应对措施，公开概述了官员们的20点策略，旨在减少遏制病毒的经济和社会影响。

(资料图片仅供参考)

综合来看，中国政策转变可能会缓解中国经济增长前景面临的两个最大阻力，并为股市上涨增添动力。过去两周，香港股市的一个衡量中国股市的指标上涨了17%。这与10月底笼罩市场的悲观情绪形成了鲜明的逆转。恒生中国企业指数目前已收复上月的跌幅，从全球表现最差的股指之一，变成了表现最好的股指之一。

过去几个月，中国政府试图通过一系列措施化解房地产危机，包括降息、敦促各大银行在今年最后几个月发放人民币1万亿元(合1,400亿美元)融资，以及通过政策性银行提供特别贷款，以确保房地产项目的交付。本周，中国还将一项针对包括房地产企业在内的民营企业的关键融资支持计划扩大至人民币2,500亿元左右，此举可能有助于开发商发行更多债券，缓解它们的流动性问题。在最新的通知中，最大的政策变化之一是允许“暂时”放松对银行向开发商贷款的限制。

中国从2021年开始对银行的房地产贷款设置上限，当局试图收紧对容易产生泡沫的行业的控制，并抑制国内一些最大开发商的杠杆率。上述知情人士表示，未达到当前限制的银行将被给予额外的时间来满足要求。此外，监管机构鼓励银行与购房者就延长按揭还款期限进行谈判，并强调购房者的信用评分将受到保护。

中国2.4万亿美元的新房市场仍然脆弱，房地产债务违约激增。最新官方数据显示，9月份成屋市场价格下跌幅度达到近八年来的最大水平。

放松房地产调控和疫情限制的迹象，导致中国资产大幅反弹。彭博智库对中国开发商股票的一项指标上周五大涨18%，创历史新高，碧桂园控股大涨35%。不过，与开发商即将到期的债务相比，这些资金支持相形见绌。到2023年底，中国房地产行业至少有2920亿美元的在岸和离岸贷款到期。其中包括今年537亿美元的借款，以及明年第一季度到期的723亿美元借款。

11月8日，交易商协表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。据了解，2022年以来，监管层多次支持民企融资。5月，监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，并且为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具，民企债券融资突破。8月，监管部门对房地产企业发债增信力度加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。在此背景下，民企融资规模得到一定恢复，8月以来中债增共推进十余单房企增信项目，支持多家民营房企发债融资83.7亿元。虽然中债增担保发债额度有限且门槛较高，难以真正扭转房企流动性困境，但是政策信号意义强劲。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增召集21家民营房企召开融资座谈会，中债增扶持范围进一步扩大至中小房企。11月8日交易商协会提到继续推进并扩大“第二支箭”，其中涉及三种支持方式，较之前的“担保增信”和“创设信用风险缓释凭证”增加了“直接购买债券”，这三种方式未来都值得期待。国盛证券认为，当前民企融资难的问题依然突出，此次支持升级将为优质民企创造更好的融资环境。

根据中指数据库统计，2022年1-10月房地产行业信用债发行总额为4028亿元，同比减少16.7%，其中国央企、混合所有制企业和民企分别发行3509、276和243亿元，同比分别减少0.9%、27.2%和73.4%，民营房企融资量大幅减少，发债主体主要集中在国央企和少数资质较好的民企。同时当前房企面临着较大的偿债压力，截止2022年10月底，房企待偿债务余额共计2676亿元，年内到期的债务1079亿元，其中信用债余额714亿元，海外债余额365亿元。压力之下民企纷纷宣告违约、展期，根据克而瑞统计，去年至今已有45家房企出险。可以预见的是，若此次交易商协会的“第二支箭”真正落地，当前基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。

浙商证券认为，政策前置性的支持民营企业融资有利于预防年底民企风险事件继续爆发，进而预防需求出现进一步负反馈现象，帮助房地产行业在2022年四季度筑底。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。中邮证券指出，地产销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。投资机会上，中邮证券建议关注三条思路：1)行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；2)滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3)优质民企(包括混合所有制房企)信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团。