本文来源：时代周报 作者：刘婷

2022年以来，对房地产行业影响最深远的政策，终于在立冬后落地。

(资料图)

11月11日，央行和银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”）。《通知》包含16项具体举措，被称为“金融16条”。这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台的专门性文件，意义重大、力度空前。

政策效果立竿见影。

“金融16条”出台当天，杭州取消“认房又认贷”，二套房首付款比例6成调整为4成，拉开新一线城市调整二套房首付比例的序幕。

据时代周报记者统计，11月11日-20日，深圳、上海等城市共出台约10条楼市新政，平均一天一条，涉及利率调整、公积金提取和预售金监管等。

资本市场信心重振，地产股掀起久违的涨停潮。

“金融16条”落地10天，同花顺房地产开发指数涨幅6.78%，鲁商发展（600223.SH）连获3个涨停板，德信中国（02019.HK）涨幅高达74%。雅居乐（03383.HK）和碧桂园（02007.HK）均在股票拉涨后火速配股，获得数十亿融资资金。

狂欢过后，市场终将回归理智。

11月19日，一名TOP 5房企营销人士对时代周报记者表示，“金融16条”出台后，公司内部群第一时间讨论政策内容，还邀请行业专家到线下探讨具体影响。公司高层一致认为，现在到年底是冲刺销售的窗口期，接下来会加大促销力度，以降价为主。同时，支出性业务仍会减少，停止拿地、冻编和控制开支还会继续，待明年再考虑重启事宜。

一名商业银行高级研究员告诉时代周报记者，业内对“金融16条”持谨慎乐观态度。

从具体措施来看，《通知》主要是防止房企继续暴雷和推进保交楼工作，不会带来楼市快速回暖。《通知》中很多举措之前已经口头传达过，实际效果并未如市场想象中的好。允许展期、新增专项债配套融资和保持资管产品稳定等增量的内容影响几何，还需看具体如何落地。

冬天已经过去，春天还有多远？

图源：图虫创意

民企一周融资500亿元

情理之外、意料之中，“金融16条”第一口血，输进房企配股。

11月15日，碧桂园发布公告称，拟配股14.63亿股股份，配售事项所得款项总额约39.21亿港元。11月16日，雅居乐发布公告称，拟以“先旧后新”方式配售2.95亿股股份，募资7.83亿港元。

上述房企配股时机均选在股价大涨之后。11月1日至14日，碧桂园股价涨幅为222.77%。11月1日至15日，雅居乐股价涨幅为118.79%。

配股利空叠加地产股退潮，碧桂园和雅居乐股价均有所回调。发布配股公告至11月18日，碧桂园股价回调19.94%，雅居乐股价下跌23.31%。

对房企而言，“金融16条”最重要的意义在于支持合理融资需求，从开发贷、建筑企业信贷投放和资管产品融资等多方面提供政策支持。

多名业内人士对时代周报记者表示，“金融16条”再次强调，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，但从实操角度看，国企和优质民企仍更占优势。

叠加“第二支箭”等政策利好，优质民企率先获得融资支持。

11月15日，龙湖集团完成200亿元储架式中期票据的注册。此后一周内，新城、美的职业和福星等企业也纷纷宣布了“第二支箭”的融资计划，拟申请总规模达到560亿元。

“实际上金融机构没有严格区分企业性质，在操作过程中不是非黑即白的。”金融机构从业人士林力（化名）对时代周报记者强调，金融机构更多地是从风控角度进行审批，但国企和优质民企的信用分更高，因此也更受益。此外，有国资背景的房企在出险时能获得更多地支持，因此在审批上更具优势，资源向国企倾斜是市场的选择。

克而瑞研究中心指出，近期获得融资支持的还是少量优质房企，这些企业原就是今年民营房企发债的主力军。随着利好政策的落地，这些优质房企可能将率先得到资金支持稳定发展，而绝大多数民营房企还要等待政策效果的传导，目前仍然面临较大的到期压力。即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可，因此在面对偿债潮时有较大的压力。

信托人士冷静看待展期

郭康（化名）是浙系信托资产服务部的总经理。“金融16条”落地后，他第一时间打开对话框，将《通知》原文和专家解读发给客户，并与客户做了电话沟通。

与此前传达的政策相比，“金融16条”最大的变化之一，是支持融资合理展期。

《通知》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

一番了解后，郭康透露，信托产品展期的概率极小。一方面，信托与银行产品不同，信托公司是受托人的角色，无法决定产品能否展期。在业界，信托产品展期相当于逾期，无法跟投资者交代。另外，信托产品个人投资者更多，主要靠主观意愿推动，政策对其没有约束作用。

百瑞信托研究发展中心研究员谢运博表示，对于部分存量房地产信托项目，可以在做好风控措施的前提下合理展期。该条政策预计将有助于存量房地产信托的稳健运行。在展期期间，信托公司仍应坚守受托人责任，做好项目存续期的各类管理工作，结合底层资产的实际运行情况采取各类措施，确保项目最终顺利完成清算退出。

在实际操作过程中，支持融资合理展期的影响范围有限，且需要投资人同意。在个人投资者多的金融产品，展期阻力重重。

11月16日，德信中国（02019.HK）计划对旗下唯一存续美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”进行交换要约，已与部分债券持有人进行沟通，展期方案未最终确定。

据时代周报记者获得的《给德信中国胡老板的一封公开信》、投资人给德信胡老板的第二封信》，部分投资人强烈反对德信中国美元债展期，反对理由之一便是展期将影响市场信心，进而影响企业卖房，导致资金难以回笼。

与展期相比，细则更重要的作用，或许在于征信“豁免”。

11月18日，商业银行人士谢锦（化名）告诉时代周报记者，支持融资合资展期的关键点是贷款展期不用降低风险等级，且不影响征信。

“展期一年不等于不用还钱，很多房企现在也处于不得不展期的情况，不展期就得违约，投资人两者相权取其轻，相当于硬展期。”谢锦表示，贷款展期1年不降级且不改变征信，能够避免进一步出发债务交叉违约条款，相当于“拆弹”。

三部门火速开“保函”

当下，阻止购房者买房的最大因素在于交房的不确定性。

天风证券分析称，房地产销售企稳主要取决于两个关键因素，房地产项目交付确定性以及房价。当购房者消除对购房产生的烂尾楼等交付难问题的疑虑，以及房价逐渐恢复到企稳回升的趋势时，商品房带来的金融属性重新回归，可以大幅度提升购房者对于房地产市场的信心。

《通知》分别从支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款和鼓励金融机构提供配套融资支持等方面，为“保交楼”提供市场保障。

将预售资金的监管主体从银行转移至政府，可以最大程度地减少购房者的担忧。

11月16日，深圳市政府组织起草了《关于暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定(草案)》(简称《草案》)，并公开征求意见和建议。《草案》明确，深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时指出，强化房管部门对于预售资金和账户的管控，是防范预售资金风险的重要举措。这也说明深圳对于预售资金监管方面的重视。全国其他城市也需要注意此类内容，在预售资金监管方面理顺关系，更好地让预售资金监管和保交楼工作进行结合。

“保交楼”的关键，一方面在于确保专项资金闭环使用，不被违规挪用。另一方面，合理盘活预售资金，让被监管的资金流动起来，也能促进资金正向循环，得到合理使用。

“金融16条”落地3日，三部门迅速开出“保函”。

11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪对时代周报记者表示，该项政策再次传递出加大对房地产金融支持力度，也是对做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的进一步补充。该项表述赋予了商业银行一定的自主决策权，有利于提高对预售资金的监管效率，同时也将有效帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，并通过发挥优质房企的带头作用，提升行业信心，加速市场修复。

成交数据止跌回升

对于房企而言，需求端销售企稳回升才是促使房地产市场回暖的核心，也是提升自我造血能力的核心要素。

“金融16条”落地后，多地纷纷出台楼市政策，助力房地产市场平稳健康发展。

11月11日，时代周报记者从某国有银行杭州分行的个贷人员处确认，杭州取消在2017年3月起实行的“认房又认贷”，对曾经有过贷款购房记录，但已经将贷款结清的用户，购房贷款比例和利率可按照首套房的贷款标准来实行。同时，二套房购房者的首付款比例也从过往的6成调整到4成。

杭州楼市是新一线城市的风向标，其政策转向意味着二套房政策的松动。多名房地产营销人士均认为，成都、东莞、西安等新一线、二线城市，此后将以杭州为样本，调整二套房信贷政策和对于二套房标准的认定。

政策调整后，杭州楼市出现久违的暖意。11月13日，杭州链家嘉绿景苑店经纪人张龙在接受时代周报记者采访时表示，新政发布后，不少门店的带看量都有了显著的增加。“就我个人而言，平时我一星期也就带看2-3组客户，但现在我一天就有2-3组带看量。”

成交方面，杭州市场走出先抑后扬的曲线，观望情绪骤减。

据杭州市住房保障和房产管理局官方网站系统显示，11月12日-13日(截至21:00时)，杭州全市新房网签共计423套，平均每天网签211.5套；全市二手房网签共计212套（含住宅、商铺、写字楼等），平均每天网签106套。

而在下半周，市场成交情绪有所回暖。11月15-16日(截至21:00时)，杭州全市新房网签共计999套，平均每天网签499套，全市二手房网签共计302套（含住宅、商铺、写字楼等），平均每天网签151套。

紧跟杭州的脚步，西安也对限购政策进行调整。

11月19日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，对限购政策进行了调整，包括放松购买首套二手房的条件、降低人才购房门槛、增加二孩及以上家庭购房套数、缩小限购区域范围等。

多项利好政策叠加，多地楼市现翘尾行情。

中指研究院数据显示，上周（11月12日-18日），楼市各线城市成交环比开始起有所上涨，上海、韶关、福州分别领涨各线城市。其中，一线城市成交量整体环比上涨30.4%；二线代表城市成交环比上涨10.6%。

图源：中指研究院

中指研究院指出，预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

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