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不动产私募基金试点启动，“金融支持租赁17条”出台｜2月住房租赁市场月报

2023-03-10 17:42:16 来源：中指研究院编辑：news2020

2月，住房租赁市场迎重大利好，金融支持政策再获新突破。不动产私募投资基金试点正式启动，投资范围覆盖保障性住房及市场化租赁住房等；央行、银保监会发布“金融支持租赁17条”，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。金融政策的持续支持，拓宽了住房租赁企业的融资渠道，有助于缓解企业的资金压力，提升企业供给租赁住房的积极性，推动住房租赁行业高质量发展。

摘要

(资料图片)

政策动向：中央层面，2月证监会启动不动产私募投资基金试点工作，央行、银保监会发布“金融支持租赁17条”，为租赁住房提供全周期的金融产品和金融服务体系。地方层面，广州修改完善保租房项目认定申请有关模板，陕西重点支持保租房等领域发行REITs盘活存量资产，延安先后发布政府产权和共有产权公租房管理办法，分类明确公租房运营管理细则，探索公租房供应新形式。

市场运行：2023年2月，受节后返工潮影响，重点城市住宅平均租金止跌回升。50城住宅平均租金为36.7元/平方米/月，环比上涨0.27%，同比下跌1.53%。

土地情报：2月，北京、长春公布2023年宅地供应计划，租赁住房用地供应面积较2022年均有所下降。重点22城中4城有宅地集中出让，共计成交45宗，规划建筑面积超400万平方米；其中仅杭州1宗宅地要求以相对集中的形式配建不少于0.23万平方米的公共租赁住房。

企业动态：融资动态方面，2月，上海城投、北京昌平保障房建设投资管理有限公司先后发布保租房REITs基金管理服务、专业服务团队中标候选人公告。业务拓展方面，金地草莓社区、泊寓、华润有巢、保利N+、兴城之家等均有新项目入市；安歆、招商伊敦、微棠新青年社区均有项目通过保租房认定，顺利“纳保”。

政策动向

1. 住房租赁市场指导与支持政策

中央层面：住房租赁金融支持政策再获新突破，不动产私募投资基金试点及住房租赁专项金融支持政策先后落地

2月上旬，证监会、央行先后召开了2023年系统工作会议、2023金融市场工作会议，分别提出“大力推动公募REITs常态化发行”、“加大住房租赁金融支持”等政策导向。同时，为促进房地产业良性循环和健康发展，促进房地产市场盘活存量，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房等，为住房租赁市场融资再扩新渠道。2月24日，“金融支持租赁17条”重磅落地，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系；内容共17 条，主要包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；加强和完善住房租赁金融管理。

金融支持租赁“17条”进一步加大了对住房租赁市场的金融支持力度，金融支持体系全面覆盖保障性和商业性租赁住房；且从全周期角度对住房租赁企业提供了金融支持，如加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，创新团体批量购买租赁住房信贷产品，支持发放住房租赁经营性贷款，创新对住房租赁相关企业的综合金融服务等；未来住房租赁企业的融资渠道有望进一步拓宽，融资成本将继续降低，市场化租赁住房公募REITs也将稳步推进；另外，加强和完善住房租赁金融管理，严格住房租赁金融业务边界，也防止进一步积累商品房领域的金融风险，有助于租赁行业更理性、更健康的发展。

表：2023年2月中央出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

地方层面：规范培育发展住房租赁市场，细化落实租赁市场支持与监管政策

市场培育方面，开封发布发展保障性租赁住房的实施意见，提出拓宽保障性租赁住房筹集渠道，为保租房发展提供土地、资金税费及金融支持政策，同时强化监督管理。供应方面，继续多渠道筹集保租房、规范完善项目认定，哈尔滨探索通过政府回购企业存量商品住宅筹集保障性租赁住房；广州结合保租房项目认定工作开展以来出现的问题，对新增保障性租赁住房项目认定书参考模板和保障性租赁住房项目认定申请表参考模板进行了修改完善。支持政策方面，厦门进一步规范保租房优惠政策申领，经认定的保租房项目及企业，可以享受金融、土地、财政、税费、用水电气等优惠政策；陕西将保租房作为重点领域之一，支持通过发行REITs盘活存量资产。市场监管方面，绵阳从加强从业主体管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、规范租赁金融业务、加强租赁房屋安全管理等方面强化全市住房租赁市场管理；延安先后发布了政府产权公租房和共有产权公租房管理办法，分类明确了公租房的运营管理细则。

表：2023年2月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2. 租赁住房筹集计划

2月仍有省市陆续召开年度住建工作等重要会议，明确2023年住房保障工作目标，公布保租房筹集计划等内容。截至目前，已有23个省份及近30个大中城市明确公布了2023年保租房筹集目标，另外也有省份概括性的提出全年保障性工作目标，如山西，2023年计划开工建设（筹集）城镇保障性安居工程1.36万套。

表：部分省及大中城市公布的2023保租房筹集计划

注：近期各省市陆续召开住建工作等相关会议，在会议上公布的筹集目标或与之前公布数值略有差别，本表以最新公布口径为准。

数据来源：中指研究院整理

值得关注的是，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。届此，深圳“十四五”保租房筹集目标增加至60万套（间），与广州并列领衔全国；2023年筹集目标为16万套，明显领先于其他重点城市。

市场运行

1. 50城住宅平均租金环比上涨0.27%，同比下跌1.53%

2023年2月，受节后返工潮影响，住房租赁需求增长，重点城市住宅平均租金水平止跌回升。2月，全国50个城市住宅平均租金为36.7元/平方米/月，环比止跌转涨，上涨幅度为0.27%，上月为下跌0.27%；同比下跌1.53%，跌幅较上月收窄0.44个百分点。

图：2021年7月至2023年2月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

2. 六成以上重点城市住宅平均租金止跌转涨

2023年2月，随着春节假期结束，叠加疫情整体形势明显好转，大中城市迎来返工潮，租赁市场旺季来临，住房租赁需求明显增长。50城中住宅平均租金环比上涨的城市个数为33个，较上月增加31个，且以东部发达城市、中西部核心省会城市及热点旅游城市为主。其中苏州、北京等4个城市环比涨幅在0.5%及以上，西安、杭州等12个城市环比涨幅在0.3%-0.5%之间，成都、青岛等9个城市涨幅在0.1%（含）-0.3%之间，珠海、宁波等8个城市涨幅在0.1%以内。

2023年2月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为17个，较上月减少31个，处近10个月最低位，且城市环比跌幅普遍较上月有所收窄。具体来看，北海、西宁、温州3个城市环比跌幅在0.5%-0.6%之间，徐州、郑州2个城市跌幅在0.3%-0.5%之间，绍兴、南通等7个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间，惠州、沈阳等5个城市跌幅在0.1%以内。

图：2023年2月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

土地情报

1. 重点城市年度宅地供应计划

2月，北京和长春发布2023年度建设用地供应计划，与2022年相比，计划供应总量或供应结构出现了一定调整。

具体来看，北京住宅用地总体计划供应规模与2022年持平，均为1060公顷。但从结构上来看，租赁住宅用地总体供应计划为260公顷，占比24.5%，较2022年减少40公顷，占比下降3.8个百分点；定向安置房用地（含棚户区改造用地）则增加40公顷至140公顷；商品房用地和中央军队用地计划供应规模不变。结合2023年北京保租房筹集计划来看，8万套的筹集目标较2022年（15万套）大幅缩减，供地计划也相应做出了调整。

表：2022与2023年度北京住宅用地供应计划规模（公顷）与结构对比

数据来源：北京市政府，中指研究院综合整理

长春住宅用地计划供应的总体规模和结构则均有所变动。从总量上看，2023年长春住宅用地计划供应规模为288公顷，较2022年大幅下降52.5%。从结构上看，棚户区项目用地占比保持稳定；租赁住房用地计划供应规模由2022年的61公顷锐减至4公顷，占比下降8.7个百分点至1.4%；商品住宅用地计划供应占比则提升8.7个百分点至64.9%。一般来说，人口净流入的大中城市住房租赁需求较为旺盛，叠加长春住宅市场库存去化存一定压力，今年长春削减住宅用地整体供应规模、调整供应结构更能与住房需求精准匹配。

表：2022与2023年度长春住宅用地供应计划规模（公顷）与结构对比

数据来源：长春市规划和自然资源局，中指研究院综合整理

2. 本月集中供地城市租赁用地成交情况

集中供地22城中，4城进行了5个批次的土地集中出让，杭州、郑州宅地成交面积超100万平方米。2023年2月，在集中供地22城中，有4个城市进行了5个批次的土地集中出让，累计成交45宗涉宅用地，总体规划建筑面积为400.8万平方米。其中，杭州、郑州涉宅用地成交规模突出，规划建筑面积均在100万平方米以上，苏州成交70万平方米，北京成交53万平方米。

2月集中供地城市仅有1宗涉租用地成交。2月，集中供地的4城中，仅杭州一宗宅地涉租赁用地成交，地块要求以相对集中的形式配建公共租赁住房，配建面积不少于地块地上住宅总建筑面积的5%（约2293平方米）。

表：2023年2月集中供地22城涉宅用地成交信息

数据来源：中指数据CREIS·租赁版

企业动态

1. 住房租赁市场融资新动向

2月，上海城投及北京昌平保障房的REITs准备工作均有新进展，上海城投公示了保租房公募REITs基金管理服务中标候选人，昌平保障房公示了保租房公募REITs的专业服务团队中标候选人，在政策支持下，保租房REITs发行环境明显优化，目前已有十余个省市的保障房项目正在筹备REITs发行工作。另外，金融机构对租赁业务的信贷需求的支持也在推进，兴业银行泉州分行成功落地泉州首笔民企住房租赁项目贷款，金额达4600万元。

表：2023年2月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

2. 企业住房租赁业务拓展新动态

新年新气象，2月多家品牌长租公寓新店开业运营，2月3日，金地草莓社区·同福西地铁站店开业；2月10日，泊寓岛内机场新店厦门海湾国际社区开业，有巢公寓武汉首店开业，同时，有巢上海三店——有巢国际公寓社区马桥AI店、芦恒路店、天安金谷店陆续进入试运营状态；2月14日，保利N+成都首店——保利N+天玺青年社区落地；2月16日，成都兴城集团“兴城之家”首个保障性租赁住房项目中粮武侯瑞府正式推向市场。另外，长租公寓项目“纳保”动作不断，安歆集团旗下凤凰新村项目顺利通过广州海珠区第一批保租房项目认定；招商伊敦、微棠新青年社区也在深圳成功“纳保”，可按规定享受国家、广东省和市财政、税收、金融和民用水电气价格优惠等支持政策。

表：2023年2月住房租赁开发运营企业动态

资料来源：中指研究院整理

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