三起三落。
(资料图片仅供参考)
文 | 华商韬略 李慕白
2017年5月,天津的冯女士迎来了一个喜讯。
她购买的星耀五洲楼盘停摆了三年,终于等来了救兵:融创以102.54亿元拿下了其80%的股权和债权。
消息一出,星耀五洲这个曾经的烫手山芋,立刻成了香饽饽,房产中介和购房客蜂拥而至,连小区门口卖煎饼的,收入都增加了好几倍。
冯女士一天要接十几个中介电hua,一百多万买完就烂尾的房子,几天涨到了七八百万。
饱尝辛酸的业主们,因此感激融创是“大福星”,在一个本地论坛上,有网友形容融创是——“最给天津争气的企业”。
【要当第一】
对当时的孙宏斌来说,星耀五洲只是小菜一碟。
2017年1月,他给融创的目标是,未来2-3年内销售额最多做到万亿规模。
这一数字,连喊着要做宇宙第一房企的许家印都相形见绌。2016年,以3733.7亿元成为年度销售冠军后,许老板给2020年设定的目标是:6000亿。
2016年,融创的销售额只有1553亿元,在一众房企里排名第七。1000多亿,要三年到万亿,在大多数人看来,这只是狂人诳语,但孙宏斌却当真了。
从没当过老大的他,太想做一把老大了。跟随他多年的融创副总裁孙恒就曾说:“老孙这么多年的目标,就是要做中国第一,世界第一”。
2016年,孙宏斌看到了时代大机遇。
上一年年底,中央明确提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。此后降准、降息、降税、降首付频繁上演,房地产政策相对宽松,楼市异常火爆。
2016年3月,上海市民李霖霖看中了上海北外滩一处高端楼盘,她惊奇地发现:买房竟然要拿号。更不可思议的是,她所买的楼盘二批开盘时,排在100以后的号码,都卖到了30万到50万一个。
杭州的杨柳郡二期首批房源开盘时,388套房子两小时就卖完了;郑州的鑫苑国际仅开盘半小时,1964套房源全部售罄;深圳、南京等城市甚至出现“裹棉被排队”抢房的景象。
面对千载难逢的大好行情,孙宏斌争分夺秒地在全国攻城略地,实现当年顺驰未竟的梦想。
吃过一次亏的他,还采用了一种在他自己看来更为谨慎的方式——并购。“土地价格太贵了,在公开市场上拿地风险太大”。
2016年,融创共对外发起16笔收购,涉及资金595亿元,2/3的土地储备来自收并购。其中,还有来自老东家联想旗下的42个物业项目。
第二年,孙宏斌就更猛了。先是150亿元入股老乡贾跃亭的乐视,后又拿出632亿元收购王健林的13个文旅项目和76个酒店项目。再加上收购星耀五洲、华城富丽等项目,融创在2017年并购金额超千亿。
意气风发的他,公开怒怼宿敌万科“地产进入白银时代“的说法,称“房地产正处于大企业的钻石时代,上半场还会持续5到10年”,还公开喊话中小房企,要大家把地卖给融创。
左手给全行业上课喊话,右手在全行业收割地块,一场并购风暴在房地产行业刮起。
13.34亿元拿下重庆阳光壹佰70%的股权;125.53亿元收购泛海控股在北京和上海董家渡两项目100%权益;152.69亿元收购环球世纪及时代环球各51%股权……
2018年,融创将200个项目收入囊中。以至于有人这样形容那一年的孙宏斌,“当失意者需要资产变现时,他就挥舞着钞票进场”。
一路蒙眼狂奔,融创像当年的顺驰一样,成为了房企中最耀眼的黑马。
2015年,融创销售额只有734.6亿元,到2020年,万亿没能实现,但也变成了吓人的5752.6亿元,仅次于碧桂园、恒大,以及万科,位列全国第四。
这,离老大的目标已经很近了。
【我不差钱】
那几年,孙宏斌给人留下了一个极其深刻的印象:钱用不完。
虽然这个过程中,不断有人怀疑他快没钱了,或者好奇他的钱从哪来,但从口头到行动,孙宏斌总是一副不缺钱的模样。
2017年7月18日,融创遭遇股债双杀。股价一度下跌13.49%,创年内最大的盘中跌幅,2019年12月份到期的美元债也一度下跌4.1%,创下2014年12月发行以来最大跌幅。
原因是,在宣布收购万达文旅项目后,有媒体披露,部分银行正对融创授信业务进行排查。大家担心频繁大手笔收购,融创是否会重蹈顺驰的覆辙?
而在此前,国际三大评级机构中的惠誉和标普,也先后调低了融创的评级,原因都指向融创大规模收购负债会提升。
这让孙宏斌彻底坐不住了,当天,他临时召开了一场媒体沟通会。
“我觉得是很正常的事情,排查其实在融创与万达合作的时候就已经开始了”,他表示,“融创资金还是很好的,账上不缺钱”。
或许是担心没说清楚,五天后,孙宏斌发了一条微博。开头就说,朋友们不需过度担心融创,并列出了三点理由:
第一,因为现金流失败过,知道现金流的重要性,把公司安全放在首位;第二,知进退,在放弃上非常果决,第三,有战略更有执行,团队一直在一线,听得见炮声,敢拚刺刀。
三年后,这条微博被人转发到雪球,有股民评论称:“我不是一个激进的人,我激进起来不是人”。
但孙宏斌只相信前半句,他略带委屈地抱怨:“老说我花钱,不说我赚钱”。
质疑就此消停,融创继续狂奔,但外界依然好奇:孙宏斌的钱到底从哪里来的?孙宏斌一般不予理会,实在烦了,也会解释一番。
关键词都是,钱是销售赚来的。
比如2019年,他就曾说:“过去三年,我们也就花了1000多亿,但销售了13600亿”。他还拿万达举例:“我们付了万达438亿,但三年里我们卖了1600亿”,并自问自答道:
“融创这么大的规模,不买地吃什么?这是原材料,每个月都得买很多地才能活着”。
但这显然不是全部事实,除了销售,孙宏斌也很会借钱,很会搞钱。
前乐视影业CEO张昭说过,孙宏斌的财技非常高,一般人上10个MBA也学不来。
2016年9月,融创以6.18港元的价格向大股东孙宏斌进行溢价配股,共筹资28亿港元。平安集团为孙宏斌提供了全部弹药,代价是以他持有的融创股权做抵押。
一年后,这笔投资的价值凸显出来了。随着港股通的建设和完善,内地投资者大规模涌向港股,原本被低估的房企股价,迎来了大增长。
2017年,恒大股价上涨了4.5倍,碧桂园涨了2.5倍,融创一度涨了5.5倍。
孙宏斌趁机配股增发,用极低的成本拿到上百亿的弹药。在第四届平安地产金融创新论坛,他难掩激动,“我得感谢平安银行,平安银行借我25亿增持,赚了150亿”。
仅用一笔银行贷款,孙宏斌就赚回了投资乐视的钱。
而这只是融创资金来源的冰山一角。
截至2020年,融创在新加坡证券交易所一共发行了15笔优先票据,总额达72.63亿美元,公司债券和非公开发行境內公司债券分别为113亿元、154亿元。
除了金融系统有后援,孙宏斌还有一个庞大的央企、国企朋友圈。
有媒体曾统计,融创超过20%的项目,都是和国企、央企合作开发。比如北京使馆壹号院、南昌青山湖壹号、山东齐河观澜府邸等项目,都是融创和南昌市政公用集团合作开发的。
除了拿地的便利,这些合作伙伴,还能为孙宏斌输送弹药。
“此前与保利合作时,合资公司往往由保利控股和并表,通过财务手段,为融创提供了大笔的无抵押甚至免息现金流,有些国资合作伙伴,还能为融创提供股东借款”。孙宏斌在接受媒体采访时透露。
在楼市行情好的时候,找钱对孙宏斌并不算难事,这让他更有信心,也更有底气,在2020年销售额冲过5000亿元之后,继续向成为第一狂奔。
【最后疯狂】
64.17亿元!
64.22亿元!!
64.52亿元!!!
2021年2月,在经过321轮激烈竞逐后,上海普陀区中环的一块住宅用地,最终以64.52亿元成交,溢价率达36%。
上海兆颢竞得地块,在它背后,除了建发集团,还有孙宏斌的融创。
但没过多久,上海普陀区政府就针对该地块高溢价成交的情况,约谈了竞得人,要求其“做好充分的思想准备,合理调整预期”。
风向很明确,在房住不炒的大基调下,过去高价拿地、高价卖房的模式行不通了。
但孙宏斌却不管这些,融创的狂飙还在继续。
2021年3月15日,融创以5.79亿元竞得江苏镇江某地块,溢价率高达61.3%;3月底,融创在山东临沂和江苏临安拿的两块土地,溢价率分别高达83%和89%。
4月,旭辉集团本来要以94亿元收购彰泰集团80%股权,但半路却杀出了融创,用99.1亿元截胡了这起收购。
整个5月,融创在全国范围内豪掷450亿元,旋风般拿下了18个地块。
要知道,这是在“三道红线”政策正式实行的2021年!
根据政策要求,要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比不小于1。
因为这三道红线,众多房地产企业都放缓了拿地的节奏。
根据中指研究院数据,2021年前5个月,龙湖地产拿地面积为395万平方米,同比下降26.8%,许老板的恒大,只拿了218万平方米的地,同比下降77%。
单孙宏斌愈战愈勇,当初“公开市场拿地风险太大”的判断,也被他抛到了九霄云外。
在2021年上半年,以剔除预收款后76%的资产负债率,脚踩一道红线的融创,拿地总数高达83次,涉及总金额超过千亿元,这让孙宏斌又多了一个外号:土储王。
这些地,有相当部分是靠高溢价拿下的。有数据显示,那段时间融创在二线城市拿地的平均溢价率为18.96%,三四线城市的溢价率高达57.39%。
这让融创的负债规模从2020年底的9305.75亿元,增加到了9971.22亿元。以至于有人评论道:“老孙这一波杠杆,加到了穹顶之上”。
但孙宏斌却不这么看,他的解释是:“融创拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多,比如杭州4宗地整体融创的权益比为52.5%,实际出资一半”。
孙宏斌的算盘是——用高周转,来解决负债和利润。只要融创可以在6到7个月的时间,实现从拿地到开盘销售,一切风险都不是问题。
但在行业大环境萧条的背景下,还是有投资者提出了致命一问:投资融创是否有暴雷风险?
孙宏斌的回答,不仅一点余地没给自己留,还顺带着把同行又得罪了。
“融创现在是全中国最安全的房企,除了我们以外,都有可能暴雷”。
说这话时,华夏幸福、蓝光发展已经暴雷,恒大、当代置业、佳兆业等企业徘徊在暴雷的边缘。
如同在山路上开快车,孙宏斌认为远没有到踩刹车的时候。他要用高杠杆、高周转收割土地红利,扩大自身规模。
而他的底气在于,在2021年上半年,融创的销售额还大涨64.3%至3208亿元,而非受限现金高达1011亿元。只要房子快速盖起来,卖出去,融创就能熨平周期,逆势称王。
正如那句老话,“危机有的时候有危就有机”,从当年的顺驰时代,到现在执掌融创,他始终都是“机会论”的信奉者。
但这一次,孙宏斌等来的不是机会。
【狂徒求生】
在喊完不可能暴雷后,孙宏斌就被分公司打了脸。
2021年9月,一封向政府发出的求助信在网上流传,写信的,是融创的绍兴分公司。
求助信称,2021年6月3日以来,绍兴购房意愿有所下滑,企业现金回流也受到影响。同时,一直给予资金支持的融创集团,“现金流的流动性也碰到了很大的障碍和困难”。
这在资本市场引起了轩然大波,融创在美元债大跌。随后,融创发布声明称此举是内部“误操作”,并表示“集团整体经营健康”。
但事实上,2021年下半年房地产行业进入调整期,涉房信贷收缩,房地产交易下滑,嘴硬的孙宏斌,在行动上早已调头。
从2021年10月开始,融创两度出售贝壳股票,回笼资金约69亿元。而融创中国和融创服务更是通过配售现有股份及认购新股,回血9.52亿元。
曾经如白衣骑士般四处撒钱救人的融创,也开始收缩战线,出售资产。
11月,融创将两个位于杭州的项目股权转给滨江集团,回血16.73亿元;12月,融创又出售了三个分别位于上海、杭州的项目,交易总价约26.8亿元。
2022年年初,融创再次脱手三个项目,分别是昆明融创文旅城二期40%股权、武汉一江源项目部分股权、武汉甘露山文创城部分股权,而接盘侠来自他的国企朋友圈:华发股份、首创置业和武汉城建。
孙宏斌还自掏腰包,向融创提供一笔4.5亿美元的无息贷款。
借钱、卖地、垫款……尽管自救办法用了一遍,但融创还暴了雷。
2022年5月,融创发布一则公告:“一笔金额为2947.86万美元的利息已于2022年4月11日,宽限期届满后公司仍未能支付有关款项到期应付”。
曾经狂撒数千亿的孙宏斌,如今却为两千多万美元捉襟见肘,变成了大家口中的“许家印第二”。
这让人想起了十六年前,同样栽倒在现金流上的顺驰。
当年的孙宏斌,同样扬言要做全国第一,撂狠话要超越万科,同样疯狂拿地,拼命卖房。在不到一年时间里,就把顺驰的业务从天津做到了全国十六个城市,员工从几百人猛增到近万人。
面对媒体,他同样口无遮拦,一会儿是“万科不是我们的对手”,一会儿是“北京的好房子还没有出现”。
稍有点空闲,还不忘给同行上一课:
“咱们开发商讨论泡沫毫无意义,如果你判断有泡沫,那就抓紧卖房,如果判断没泡沫,那就赶快买地……”
那时的孙宏斌,不仅言语上彪悍,他治下的顺驰,行动也凶猛。
在石家庄,顺驰5.97亿元拿了一块地,起拍价是2.04亿元;在天津,17.51亿元拿下奥林匹克中心配套项目;在苏州,拿下苏州工业园区地块的价格是27.2亿元——那是二十年前的27.2亿元!
和后来的融创不同,顺驰那时拿到手的地,大部分都是竞拍所得,所以每到一城,它都扮演了陌生但凶狠的搅局者。
在石家庄的一次竞拍中,当地最大的房地产企业落败顺驰,气得对方的总裁起草了一份倡议书,控诉顺驰“扰乱秩序,制造混乱”。
但这样凶悍的顺驰,最终还是因为自己的速度和凶悍倒下了。
2006年,在房地产调控的大背景下,顺驰现金流全盘崩溃,负债30多亿,资金的刚性缺口超过5亿元。
为了解决钱的问题,孙宏斌甚至把家里的存款都陆续垫进了公司,其中一张信用卡仅剩下两位数。但顺驰还是没有摆脱危机,最终卖身香港路劲基建。
五年后,已经在融创二次创业的孙宏斌谈论起顺驰的倒下,坦言教训:
“我们从顺驰主要吸取两个教训,第一个教训是现金流管理;第二个教训是我们不需要在那么多城市做,进入的城市太多了,其实管不好的。”
倒过一次的孙宏斌,并不是全无风险意识,“并购扩张、联合拿地”的策略,说明孙宏斌已经意识到,靠“房子快速交+现金快速流”,来追求极致速度的风险。他试图在高速增长和安全之间,找到那个最好的平衡点。
但他还是两次踏入同一条河流,连绊倒他的石头,都没有挪地方。
这或许是性格使然。
柳传志曾评价孙宏斌:“小孙这个人,做事没有留余地,他的风格就是往前冲冲冲。”财经作家吴晓波说他:历来相信人生就是一场豪赌。
尽管他称自己是一个偏理性的人,厌恶风险,“我开车很慢,也不允许司机开快车,高速公路上也不能超过100码,过马路一定等人行绿灯”。
但他也承认:“对于想好了的事,我会坚决果断地去干”,“人有不知死和不怕死之分,我应该是不怕死的”。
房地产是一个周期型十足的行业,抓住一次大势,用速度来击败一切对手,在最短的时间内取得决胜,就是通往老大的最短路径。
融创的老孙,又被逼成了顺驰的小孙——只要看到机会,要做老大的野心就会驱使他就想放手一搏。
“原本是按照三道红线的要求控制发展节奏,降低杠杆,但现在回过头来看,还是不够坚决,追求规模的惯性让我们在投资上过于乐观和激进”,在近期举办的境外债重组说明会上,他说道。
和顺驰崩塌之后一样,融创暴雷之后,孙宏斌并没有躺平,他一边频繁接触战投,另一边,与投资者谈展期。
唯一的变化是,人瘦了,头发也白了不少。
如今,融创离走上正常轨道又近了一步。4月20日,融创90.48亿美元的境外债务重组方案获75%债权人支持,这意味着融创境外债务重组已实质性通过。
对融创业主来说,这或许是一个难得的好消息。
曾经让冯女士身价暴增的星耀五洲,部分楼盘一度处于停工状态。今年2月,还有业主向领导留言:星耀五洲20号地鹭洲湾何时复工?
而青岛海洋活力区融创四期的楼盘共32层,却停在了11层一年多。
……
这个名单还可以列得很长很长,背后是无数个渴望安居乐业的买房人。他们不关心谁会成为行业老大,但却有个共同期盼:
孙宏斌挺住,融创顶住。
【参考资料】
[1]《融创十年:孙宏斌的逆袭之路》拆姐
[2]《融创年内迅猛拿地 孙宏斌详解背后逻辑》华尔街见闻
[3]《孙宏斌“解密”:“融创”哪来这么多钱?》新浪财经
——END——
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