上海首轮供地放量，规则优化“小心机”不少。

2月23日，上海市挂牌2022年第一批集中供应的40宗地块（包含4宗“城中村”改造地块），土地总面积超210万平方米，总起拍价850.7亿元。

挂牌信息显示，40宗地块保证金比例均为20%，36宗涉宅地保证金截止时间为3月28日，“城中村”改造地块为3月21日。

相比2021年第三批次供应情况，此番供应量有明显提升。彼时上海供应27宗涉宅地块，尚不足此次的7成。

具体来看，40宗地块分布在上海12个区域，其中普陀区占2宗，徐汇区有1宗，杨浦区有1宗，闵行区有3宗，自贸区临港新片区占8宗，嘉定区有3宗，金山区2宗、奉贤区3宗，浦东新区有3宗，宝山区4宗，青浦区5宗，松江区5宗。

一向供应稀缺的市中心此次有2宗地块放出。

一宗位于徐汇区斜土街道，东至兆丰路，西至大木桥路，为纯居住用地，出让面积约2.2万平方米，容积率2.5，起拍价达43.2亿元，起始楼板价7.87万元/平方米，房地联动价13.1万元/平方米。

从地图来看，该地块正位于内环高架旁，距离大木桥路地铁站较近，周边还有凯迪迪美逊、香港置地启元等项目，一些如日晖六村、汇峰鼎园、丝庐花语等小区二手房价格多在7万-11万元/平方米。

另一宗杨浦平凉街道地块为原大桥街道93街坊动迁地块，地处内环，东至02F3-04、02F3-03地块，南至杭州路，西至眉州路，北至02F3-01地块，体量较小仅0.86万平方米，为纯居住用地，容积率亦不高，为1.6。

平凉街道地块起拍价仅10.09亿元，中止价10.9亿元，一次书面最高报价为11.1亿元，起拍楼板价7.3万元/平方米，房地联动价12.39万元/平方米。

由于上述两宗地块体量不大，起拍价亦不算高。第一批次中起拍价最高的两宗地块均位于普陀区。

其中，普陀长风社区地块起拍价达63.7亿元，其东至中江路，西至规划公共绿地，南至同普路，北至金沙江路，为商住综合用地，出让面积6.06万平方米，容积率3.7，设定中止价66.4亿元，一次书面最高报价67亿元，最高溢价率不超过5.18%。

普陀中山北社区地块起拍价62.5亿元，为纯居住用地，出让面积3.6万平方米，东至东新支路，南至光复西路及B3-17地块，容积率2.68，中止价为67.5亿元，一次书面最高报价68.7亿元，最高溢价率可达到10%，高于长风社区地块。

值得注意的是，2022年上海首轮供地出让规则有了部分调整。

一方面，宝山顾村镇地块、松江中山街道地块、青浦盈浦街道地块、浦东高行镇地块等4宗“城中村”改造地块仅设有中止价，并未设置一次书面最高报价，当报价达到最高限价且有竞买人愿意参与摇号的，将转入摇号阶段确定最终竞得人。

其余地块仍采用“招挂复合”+“一次书面报价”的竞价模式。中指研究院认为，该模式也是现阶段两集中城市中最合理、最高效的的竞价方式，既达到了“三稳”政策的有效落实，最大限度的符合市场经济的规律。

另一方面，进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”的政策亦有变动，届时将不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”，而是调整为“所有竞拍人均可修改其报价”。

此外，本次土拍评标将不再采用“135分制”，而是调整为“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”。

“这能从更加务实的层面防止‘暴雷’。”中指研究院分析，该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求上，更像是从从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。

附：上海第一批次供地信息表

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