作者 l 橙子

在房地产最为传奇的黄金年代，建业地产（00832）的胡葆森与万科的王石、万通的冯仑被并称为“地产三剑客”。

随着王石、冯仑退隐，一个属于地产的黄金时代也宣告结束，独留建业的胡葆森在地产“黑铁时代”苦苦支撑，而这三人从某种程度而言，何尝不是房地产发展的一个缩影。

近日，随着房地产市场频获政策性利好，以及楼市板块触底反弹，建业地产也迎来股价连续反弹。

3月16日到18日，建业连续三个交易日累计涨幅达28%。不过，拉长时间线来看，建业年初至今股价则处于持续下跌状态。

图片来源：东方财富

日前，建业又披露了2022年前2个月经营数据，实现合约销售额31.65亿元，同比增加35.5%，也算取得一个不错的开门红，但回看整个2021年，建业恐难交一份满意答卷。

图片来源：建业地产官方公告

全年销售不及预期

盈利质量有待提升

跟大多数房企布局全国或者在某个区域集中布局不同，建业自成立以来，在河南起家，却几乎从未走出河南，也因此人送外号“河南王”。

称号虽响，但也受制河南。

2016年之前建业地产在业内一直默默无闻，在当年房企销售金额排行榜上一度跌到68位。整个2016年建业实现销售额同比增长28%，但也只有201.46亿元。

不过，从2016年起，随着棚改加速，河南楼市也迎来最后一波繁荣，建业多年来的下沉式布局，也终获回报。仅用了三年，建业便跨入千亿房企俱乐部。

2019年，建业实现销售额1011.5亿元，同比增长39.8%，并推动其2019年业绩大增，成功迈入千亿房企俱乐部。

不过随着棚改政策收紧，建业2020年仅实现合约销售额1026.42亿元，同比微增1.5%。

到2021年，叠加疫情和洪灾影响，建业全年仅实现合约销售额601亿元，同比下降12%，未完成全年700亿销售目标。

尽管建业尚未披露2021年业绩情况，但照上述发展情况来看，建业全年业绩恐难有亮眼表现。

而且建业对河南市场的单一性依赖，也在压缩建业经营质量的安全边际，导致其受河南大环境影响较大，而这也是建业盈利质量持续偏低的重要原因。

根据其2021年半年报，建业去年上半年实现营收203.57亿元，同比增长56.36%。但归母净利润则仅同比增长0.29%，为7.29亿，毛利率也较年初下滑1.98个百分点至17.87%，净利率则只有5%，两项指标均低于行业平均水平。

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2021年整个上半年，建业在现金流方面，经营性现金流净额净流出近34亿元，加上上半年债务清偿，建业去年上半年现金及现金等价物净流出额高达117.13亿元。

图片来源：东方财富

现金流情况持续堪忧，也让建业在去年河南洪灾背景下，不得不向政府发出求救信，信中建业表示受洪灾、疫情影响，建业损失或超50亿元。

今年来，建业整体经营状况似乎也没有太大改善，不仅高管人事变动频繁，建业也在通过调整区域组织架构，将超六成员工下放到一线，涉及在岗人员超650人，市场对此解读为“变相裁员”。

胡葆森则极力辩解，此举并非裁员，且员工规模的基本面并没有改变，而是遵循“精总部，强基层”原则，将总部超过一半的员工返回一线，到能听得到“炮声”的市场上去成长。

只是这番解释多少有些外强中干，同时也将建业当前经营压力摆上台面。

高额负债下

建业地产压力山大

除了经营层面建业面临盈利压力，财务结构方面，建业同近期大多数房企一样，也面临较大程度的债务压力。

拉长时间线，由于土储规模不断增加，建业这几年的负债总额也在大幅增长。从2017年到2020年，建业负债总额从540.54亿元，一路增至1493.19亿元。

图片来源：东方财富

截至2021年6月末，建业地产负债总额增至1486亿元，流动负债达1264亿元，净借贷总额约为118.13亿元，推动其净负债率较2020年增加79个百分点至92.6%。

图片来源：建业地产2021年半年报

在全部负债结构中，建业有息负债余额为282.93亿元，其中一年内到期的有息负债占比约为30.1%，且融资成本约为7.6%。加上大幅净流出的现金流，建业财务状况着实严峻。

图片来源：建业地产2021年半年报

而且，有数据统计，建业地产目前还有8笔总计24.6亿美元的美元债 ，其中今年8月有一笔5亿美元的债券到期。

图片来源：企业预警通

以三道红线的标准看，截至2021年6月末，建业地产净负债率为93.60%，现金短债比为1.26，而剔除预收账款的资产负债率为87.25%。

尽管三项指标两项达标，但建业的高资产负债率也意味着该公司很难承受较大且持续的外部环境冲击。如果不能从其他途径拓宽现金流，改善经营状况，建业的日子恐怕不会太好过。

不过，建业在2019年完成河南地产全覆盖后，也在2021年提出走出河南，走向大中原，服务大中原的目标。只是在当前楼市现状下，建业的扩张计划怎么看，都有些亡羊补牢的味道。

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