近几年房地产市场调控愈加严格，2020年年底房地产贷款集中度新规颁布后，银行的涉房贷款愈发受到关注。

随着年报发布的高峰期到来，截至2022年4月17日，已有27家上市银行发布了2021年年报，在对以上27家上市银行的公司贷款中房地产业贷款和个人住房贷款情况进行了梳理后发现，上市银行的涉房贷款整体处于增长趋势，但公司贷款中的房地产行业贷款增速出现明显放缓。

此外，截至目前，已有9家上市银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超线，以上银行均处于调整过渡期。资产质量方面，涉房贷款的不良贷款余额普遍增长，但个人住房不良贷款率仍保持在较低水平。

“涉房贷款”余额均有增长 增速放缓

截至2022年4月17日，27家已发布2021年年报的上市银行的公司贷款中，房地产行业贷款余额合计约5.84万亿元，较2020年末增加1992.85亿元，但增速明显放缓，同比增长为3.53%。

图1：27家已发布2021年年报上市银行的房地产贷款余额及同比变动

个人住房贷款方面，27家上市银行的个人住房贷款余额达31.76万亿元，较2020年末增加约3.01万亿元，增幅为10.49%。

图2：27家已发布2021年年报上市银行的个人住房贷款贷款余额及同比变动

整体来看，近几年上市银行的房地产贷款整体处于增长趋势。其中，公司贷款中的房地产行业贷款增速在2021年出现明显放缓，个人住房贷款增速虽然自2017年以来持续下降，但目前同比增速仍超10%。

9家银行涉房贷款占比超红线

根据银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，中资大型银行(第一档)、中资中型银行(第二档)、中资小型银行和非县域农合机构（第三档）的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%和22.5%；个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%和17.5%。其中，中资大型银行中的上市银行为国有六大行；中资中型银行中的上市银行为股份制银行以及北京银行、上海银行、江苏银行。中资小型银行和非县域农合机构中的上市银行为不包括第二档中的上市城商行及农商行。

根据年报数据计算，截至4月17日，27家已发布2021年年报的上市银行中有9家银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

图3：27家上市银行房地产贷款及个人住房贷款占比情况（截至4月17日）

具体来看，第一档中资大型银行的房地产贷款占比整体均达标。个人住房贷款方面，除中国银行和交通银行以外，其余4家国有银行的个人住房贷款占比均超过30%，其中建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比超标，分别为34.04%和33.61%；较2020年末相比，建设银行的个人住房贷款占比略有下降，邮储银行则保持不变。

第二档中资中型银行中，招商银行和兴业银行的两项涉及房贷占比的指标均超过红线，但较2020年末相比，两家银行的涉房贷款占比均有下降。其中，招商银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为31.89%和24.68%；兴业银行分别为32.93%和25.32%。除此之外，中信银行的个人住房贷款占比为20.05%，虽仍超监管红线，但已接近上限20%的监管要求。

第三档银行中，青岛银行和厦门银行的两项涉及房贷占比的指标均超过红线。另外，瑞丰银行的个人住房贷款超过17.5%的监管标准；郑州银行的房地产贷款余额占比超过了22.5%的监管红线。除此之外，2021年杭州银行的房地产贷款占比降至20.48%；渝农商行的个人住房贷款占比降至17.35%，均已满足监管要求。

根据2020年颁布的房地产贷款集中度新规，对于部分涉房贷款指标超红线的银行，监管部门也给出了2-4年的业务调整过渡期。目前，以上涉房贷款超线的上市银行仍处于业务调整过渡期。

不良贷款余额普遍增长 多数银行房地产业不良率上行

截至4月17日，27家已公布2021年年报的上市银行中有16家披露了公司贷款中房地产行业的不良贷款余额情况，其中14家较2020年末出现增长，仅2家出现下降。

公司贷款中房地产行业的不良贷款率方面，有19家上市银行披露了不良贷款率。其中，14家银行的不良贷款率较2020年末出现增长，2家下降，1家不良贷款率归零，另外，邮储银行和厦门银行由于未公布2020年不良率情况，所以不具备可比性。

图4：部分上市银行的公司贷款中房地产业不良贷款余额及不良贷款率（截至4月17日）

截至4月17日，已发2021年年报的上市银行中，房地产行业不良贷款余额最多的是中国银行，为346.94亿元，随后是工商银行、农业银行、建设银行和中信银行，不良贷款余额均超过100亿元。与2020年末相比，由于上年基数较小，浙商银行、苏州银行和招商银行的不良贷款余额增长较快，同比增长分别为620.55%、478.26%和375.21%；民生银行和郑州银行同比增长均超200%；重庆银行和宁波银行的不良贷款余额较2020年末出现下降，同比分别下降3.87%和32.07%。

不良贷款率方面，苏州银行的房地产行业不良贷款率偏高，为6.65%较2020年末增加5.29个百分点，也是增速最快的上市银行；其次是中国银行，房地产行业不良贷款率为5.05%，较2020年末增加0.37个百分点。除此之外，其余银行均小于5%。值得注意的是瑞丰银行，2020年末该行的房地产业不良贷款率为13.69%，而2021年该行房地产业不良率已归零。

截至4月17日，发布2021年年报的上市银行中有11家披露了个人住房不良贷款余额情况，其中，仅2家银行较2020年末下降，8家增长，另外一家与上年持平。不良贷款率方面，有15家上市银行披露了不良贷款率，其中，8家下降，6家上升，1家持平。

图5：部分上市银行个人住房不良贷款余额及不良贷款率（截至4月17日）

数据显示，截至2021年末，个人住房不良贷款余额较多的是农业银行，为188.72亿元，其次是工商银行和建设银行，分别为154.6亿元和129.09亿元。城商行和农商行的个人住房不良贷款余额整体偏少。与2020年末相比，杭州银行和工商银行的不良贷余额出现下降，同比分别下降13.1%和4.61%。而郑州银行由于2020年基数较小，增幅超过110%。

不良贷款率方面，截至2021年末，上市银行个人住房不良贷款率整体良好，且均小于1%。其中，南京银行的个人住房不良贷款率较上年末降幅较多，下降0.07个百分点至0.4%。苏州银行的不良贷款率与上年持平。

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