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百亿私募股权机构下场造公寓，即将造出一家百亿上市公司。

作为领先且发展迅速的长租公寓服务平台，并在我国率先创立集中式长租公寓模式的魔方公寓，如今已进入IPO冲刺阶段。

近日，魔方生活服务集团有限公司（魔方生活）已在港交所发布招股书。根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

自2009年推出魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员，以及在2016年推出9号楼公寓品牌，为蓝领人员提供宿舍类的住宿解决方案，根据弗若斯特沙利文的资料，如今这两个品牌均已成为各自的细分市场最知名的品牌。

不过即便魔方生活已在我国公寓行业中取得重大成就，但由于此前该行业频频发生暴雷事件，魔方生活最终能否成功登陆资本市场，或仍有待时间验证。

平均出租率下滑

根据弗若斯特沙利文的资料，我国租赁公寓行业的市场规模在2021年底已大幅增长至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。

此外，根据弗若斯特沙利文的资料，预计我国的集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。

据悉，魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。此后，公司又扩展到其他城市，包括于2013年扩展到上海和广州，于2014年扩展到北京和深圳，以及于2016年扩展到杭州。

截至2022年6月30日，公司在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓，其中直营公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓有26116套。

就直营模式而言，公司的收入包括住户支付的租金及住户居住期间公司向其提供配套服务的公寓管理服务费。

截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公司通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%，为公司主要收入来源。

但需要警惕的是，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年6月30日止六个月，公司直营模式下管理的公寓平均出租率呈下降趋势，分别为88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

而就加盟管理和第三方托管模式而言，公司的收入主要来自向加盟商及委托方收取初始一次性费用，及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取管理服务费。

截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，公司通过加盟管理和第三方托管模式分别产生收入9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%。

长租公寓多雷

资料显示，在直营模式下，魔方生活向目标公寓物业的业主或授权承租人整租或租赁部分的楼宇，通常会就此类公寓物业订立长期租约，初始租期一般介乎10至15年。

而在按照统一的标准对租赁物业进行改造及装修后，公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。住户通常与公司签订为期一年的租赁合同（经双方同意后可续租），并按季度或按月支付租金。

只是这种模式历来多雷。在长租公寓链条中，房东、长租公寓、租客，经常有大量企业暴雷。

在魔方公寓之前，青客公寓和蛋壳公寓均曾登陆美股市场，然而从长租公寓第一股到走入破产清算程序，青客公寓仅用了两年零两个月的时间。而在上市445天后，蛋壳公寓也走向了退市。

据悉，2019年青客公寓赴美上市，成为国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商；同年，蛋壳公寓亦赴美 IPO。但自2020年9月起，蛋壳等分散式长租公寓品牌陆续暴雷。即便如今已时隔多日，市场也仍充斥着对蛋壳公寓的讨伐之声。

黑猫投诉网显示，截至目前，蛋壳公寓相关投诉多达36727条。有投诉人表示，自从2020年12月被迫退租，被房东赶出来，然后在蛋壳公寓APP上办理了退租程序，租金剩余8025.34元，却一直未退款，提现一直未到账，蛋壳公寓也联系不上了。

蛋壳危机发酵后，长租公寓行业投资遇冷。因此，魔方生活此次在港股能否走通或存较大悬念。

值得注意的是，魔方公寓在业内的口碑也并不算好。在黑猫投诉网上，充斥着魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位等相关租客的投诉。

创始团队套现离场

招股书显示，魔方生活本次IPO募集资金将主要用作业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作、以及作为营运资金及作一般企业用途。

根据弗若斯特沙利文的资料，自2020年以来，公司是业内最活跃的收购者之一，完成了总价值超过13亿元的十项收购。

据了解，尽管集中式长租公寓市场增长迅速，但目前市场仍处于高度分散状态。根据在营公寓数量这一指标，五大参与者只有15.8%的市场份额，而中小型运营商则管理相对较多的公寓。

财务数据方面，2019年-2021年，魔方生活收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。

2019年10月21日，胡润研究院发布《2019胡润全球独角兽榜》，魔方公寓排名第224位。2020年8月，魔方公寓以100亿元人民币市值位列《苏州高新区2020胡润全球独角兽榜》第256位。

招股书显示，截至最后实际可行日期，魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Peridot Gem Group持股3.99%。然而，这三家公司各自由华平投资管理的若干投资基金控制，合计持股53.96%。

华平投资于1966年成立，是我国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。华平投资积累了消费、金融服务、医疗健康、工业技术、房地产及科技领域的专业知识。

然而需要警惕的是，魔方生活的创始人并非华平投资，而由葛岚和陆欣等8位创始人于2009年成立，随后在2012年至2018年期间，魔方生活进行一系列资本重组及多轮融资，华平投资才得以逐渐成为魔方生活的控股方。

此外，在华平投资逐渐掌控魔方生活期间，2017年底，魔方生活创始人葛岚已经走出离职，并且陆续卖掉手中的大部分股权，而其余创始股东们也在IPO前的数轮融资中，卖掉了大部分股权，选择套现离场。

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