本文来源：时代财经 作者：林心林

“翡翠热”的再度兴起，让云南边陲小城瑞丽备受关注。

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作为一座三面均与缅甸接壤的小城，瑞丽一直以来以交通便捷、贸易兴隆闻名，是中国大西南通向东南亚、南亚的大门。

“去年这时候整个瑞丽，街头巷尾都很萧条，街道上的店铺几乎全关了，以往最热闹的玉石店也毫无生意，人都搬走了很多。”瑞丽本地人王斯告诉时代财经。

随着瑞丽口岸在2023年1月8日全面恢复通关，人员、货物的通关业务正式重启，这座沉寂许久的小城终于被唤醒。“烟火气慢慢回来了。”王斯感叹。

3月，德宏傣族景颇族自治州州长卫岗曾对外表示，瑞丽市出台了稳增长的24条政策措施，引导经营主体加速回流，目前从事珠宝直播行业的人员已达3万多人，日成交额在2000万元以上。此外，自2022年12月以来，瑞丽陆续迎来了人员回流，每个月新增的外来人口约2至3万人，烟火气越来越浓。而消费市场的回暖，也带动房地产逐步复苏。

近期，微信公众号“掌上瑞丽”发布的数据显示，2023年一季度，瑞丽市新建商品房成交面积69762平方米，同比2022年一季度的22854平方米增长205%，呈现出增长势头。

翡翠淘金客回流，中介一天带看四五组买房客

对于“东方珠宝城”瑞丽来说，翡翠生意是城市复苏的发动机。

翡翠原产地单一，全球约90%以上的翡翠都来自于缅甸，瑞丽也因此成为缅甸翡翠原料进口中国的第一站，绝大部分的翡翠通过陆运经姐告口岸进入瑞丽。

瑞丽连接起了中缅之间的翡翠贸易，也构筑起这座小城的繁华，吸引各地淘金者如潮水一般涌来。长期以来，瑞丽人口呈现净流入状态。

尤其是伴随着直播带货兴起，瑞丽的翡翠销售势头迅猛。有数据曾显示，2020年之前，在人口不足50万的瑞丽，翡翠主播大概有5万人，即每10个人中，就有1个卖翡翠的主播。

但三年前开始的疫情打乱了这一切，口岸关闭、珠宝城经营叫停。从事翡翠生意的本地人李丽告诉时代财经，2021年年中开始，很多珠宝店老板就离开了，“摊位转租、卖掉的都有，因为生意没办法经营，隔壁摊的老板就带着小孩一起回老家了。”数据显示，截至2021年，瑞丽常住人口尚不足25万。

不过，自2022年底开始，随着疫情防控政策调整，瑞丽珠宝行业复工复产，李丽陆续等到了同行们的回归。“珠宝城又热闹起来了，一部手机、一个支架就能直播带货。”

“来淘金的人多了，自然也给楼市带来一些动力，几个热门楼盘都快清盘了。”在瑞丽从事多年房地产中介工作的张鹏告诉时代财经。其介绍，今年以来明显感受到街上玉石商人、游客变多了，向他咨询租房、买房的客户也显著增多。

开年以来，瑞丽不少楼盘开展优惠活动，推出首付20%、一口价、买房送车位等活动抢客。张鹏透露，开年至今其所在的中介机构已经卖出几十套房，客户除了本地刚需外，主要以外来人口为主，“有一些是在当地定居的珠宝商人，还有的是给父母买房养老的家庭用户。”

张鹏也变得忙碌起来，近几个月每天带看的客户在四、五组左右，“周末也没得休息。”

租房市场同样火热，“上星期刚把一套独栋的房子租给了翡翠商，用来做直播的。”本地租房中介杨磊介绍。而即将到来的瑞丽泼水节（4月13日-16日）也吸引了不少外地游客前来租房过节。

借着贸易恢复、人口回流，2023年1月19日，瑞丽出台了《关于瑞丽市提振市场信心促进经济恢复若干政策措施》，为购房者提供优惠政策，包括缴纳契税额50%的一次性购房补贴、支持外籍人员购房、下调住宅专项维修资金、开发企业补贴购房人50%的公共维修资金等。

2月5日-14日，由德宏州人民政府主办的房交会期间，商品房销售金额和意向性登记金额超10亿元，其中销售商品房交易228套、销售金额突破2亿元；意向性登记811套、金额达8亿元。

房价曾涨到7500元/平，六成房子被外地人买走

在张鹏眼里，瑞丽的房地产市场正在蓄力复苏。

“瑞丽就是第二个西双版纳。”在社交平台上，有一些观点将瑞丽与西双版纳进行类比，包括相似的气候温度、相似的异域风情、相似的人口结构，以及更便宜的房价。不过，瑞丽这座边陲小城除了“一寨两国”外并没有太多著名景点，与旅居氛围浓厚的西双版纳仍有不小差距。

目前，来瑞丽买房定居的人多是从事翡翠珠宝、红木、外贸的商人，以及部分有养老需求的人群。本地翡翠商李丽告诉时代财经，其认识的一些同行在瑞丽扎根之后就把父母都接过来了，“这里才是云南最四季如春的地方，一年四季都是20多度，冬天披一件外套就够了。”

尽管房价便宜，但瑞丽的租房价格却较高，与省会城市昆明不相上下。杨磊介绍，在瑞丽三室两厅的月租金达2500-3000元左右，“对于长期在这里做生意的人，买房肯定比租房划算。”

凭借独特的产业集聚优势，这座低调的小城也一度迎来房地产火热的时刻。

张鹏回忆道，2018、2019年是瑞丽房价最高的时候，均价在6000元/平方米以上，地段好的板块均价可以达到7500元/平方米以上，别墅则破万。

“但是疫情三年，房价一下子又掉下来了。”张鹏告诉时代财经，近几年瑞丽人口流失严重，许多翡翠商离开的时候也甩卖了房产，售楼处门可罗雀，房价一度回落到4500元/平方米左右。

微信公众号“掌上瑞丽”指出，2020年1月至2022年12月，在新型冠状病毒感染与房地产调控政策叠加作用下，瑞丽市房地产市场受影响，各项目建设基本处于半停工状态，新建商品房严重滞销，库存量快速攀升，商品房可售面积由2020年的136.75万平方米上升至2022年的180.05万平方米。

昆明克而瑞提供数据亦显示，2022年瑞丽房地产市场“量价齐跌”，全年商品房成交量仅在22.94万平方米，均价5156元/平方米。此外，由于去化慢，截至2022年底，瑞丽住宅去化周期达39个月，后市去库存压力大。

不过，根据克而瑞监测，自2022年7月起，伴随着瑞丽初步出现人口回流，瑞丽商品住宅成交面积已经呈现同比增长，逐步复苏，其中11月同比增长超400%。

外地买房客仍是瑞丽房地产市场的重要客群。2022年，瑞丽购房者中，本地仅占36%，外地客群超六成。而旅居城市西双版纳2022年的本地客户为14%，外地客群占比超八成。

杨磊介绍，外地客一般喜欢在围绕弄莫湖建设的新城区，靠近珠宝商圈的德龙片区，以及在建高铁站片区买房。“未来泛亚高铁开通了，瑞丽直接通往缅甸的首都仰光，房价肯定又会涨的。”

尽管房地产市场正随着整座小城复苏，但张鹏并不完全乐观，其透露，4月以来看房、成交量已经出现下降。而翡翠商李丽亦透露，其所在的珠宝城恢复营业的摊档不到八成，“来了一部分，也走了一部分，有些商家、客户流失到广东了，一切都得慢慢重新开始。”

（以上受访者均为化名）

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