坚持离场，潘石屹，走到这一步？

去年9月，SOHO与黑石的百亿并购案以失败告终后，市场就有不少潘石屹会另寻买家的猜想。5个月后的今天，果然证实了这个猜想，“退意已决”的潘石屹还是要卖，只不过靴子以另一种方式落了地。

3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会。据官方消息，SOHO中国董事长潘石屹宣布将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的部分物业，此次销售房源的收入将全部用于降负债，不会用作股票分红。

覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，该部分房源全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态。

而这个“京沪两地的部分物业”，几乎已是SOHO中国的所有资产。

七折出售核心资产

在房地产的“黑铁时代”，民营房企生存确实艰难，但潘石屹的这次“清仓”似乎只是为了优化资产结构、缓解资金压力，SOHO中国的债务已经到如此不堪重负的境地？

其实不然。根据2021年中报，SOHO中国的净资产负债率仅为43%，总借款为185.23亿元。其中，一年内到期的借款为11.82亿元，五年期以上的借款为102.97亿元。官微也称，目前SOHO中国的净资产负债率为44%，尚处于行业低水平。

而SOHO中国官微所称出售覆盖的9个物业为优质物业，其实并不为过。

望京商区中的望京SOHO

这9个项目均位于北京及上海两个超一线城市，且处于核心地段。据悉，虽受疫情和双减政策影响，SOHO中国在2021年底仍达到了83.4%的平均出租率，其中上海古北SOHO实现满租、北京丽泽SOHO出租率突破80%，均达到两个项目入市以来的最高水平。

报告期内公司的营业收入8.05亿元，几乎全部来自租赁收入，期内实现净利润4.88亿元，同比上升51.77%，归母净利润3.4亿元，同比增长67%。

既然是优质物业，又是核心资产，负债率也处于行业低水平，但SOHO中国却以降负债为由，将部分物业7折出售，这属实让人疑惑。

其实，SOHO中国早已生出退意。

潘石屹的退意

2014年，SOHO中国便开始了自己的漫漫出清路。

当年，SOHO中国宣布以52.32亿的价格出售上海SOHO静安广场以及SOHO海伦广场，同年9月，又将上海凌空SOHO的10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网……

SOHO中国物业出售历史

2021年，潘石屹曾欲以出售控股权方式与SOHO中国作别。彼时与黑石集团的交易，曾被视为潘石屹彻底退出内地房地产行业的最后一步。

2021年6月16日20：05分，潘石屹通过微博默默转发了一条消息。

图片来源:潘石屹微博

一条由SOHO中国发出的公告，宣布黑石集团旗下的Two Cities Master Holdings II Limited对其发出全面收购要约：黑石集团将以每股5港元，合计236.58亿港元的的价格取得SOHO中国的控制权。若交易完成，潘石屹夫妇将只保留9%的股份，双双退出SOHO中国董事会。

但两个月后的一纸通告——“鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，一致同意不作出要约。”，宣告SOHO中国与黑石集团这笔236.58亿港元的收购交易以流产结束。

在这场长达一年半的收购谈判中，黑石和SOHO的报价由本就被外界认为低价的40亿美元，缩水至后来的30.5亿美元，也是相当于打了个七六折。

要知道，2007年SOHO中国在香港联交所上市时，融资19亿美元，被誉为亚洲最大的商业地产企业IPO。上市之初，潘石屹可是喊出五年内市值冲千亿、超万科目标的雄心壮志。

到如此即便折价也要离场的地步，SOHO中国怎么了？

坚定离场，潘石屹何以走到这一步

潘石屹离场或许从其转型开始就埋下了伏笔。

2012年之前，SOHO中国的主营业务和太古地产、新鸿基地产、九龙仓置业如出一辙，但“想挣快钱”的潘石屹并不像李嘉诚一样做“包租公”自持大量物业，而是主要采取散售模式。

彼时的潘石屹抢先于北京、上海CBD地段抢先布控SOHO中国办公楼，随后这些核心地段的办公楼大部分都以散售模式出售给了不同的业主。

上海凌空SOHO，紧邻虹桥交通枢纽

散售的模式让开发企业可以在较短时间内回流现金，做大规模。对于SOHO中国成功的散售模式，潘石屹曾经做过解释，“把大楼看成一个西瓜，在中国的市场中，能买得起一个西瓜的人极少，但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长，能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”

但这样的模式让潘石屹错失了培养自持物业运营团队的机会，也没积累做大型物业的整体操盘和运营管理经验，更谈不上精细化运营。

2010年，北京市发布了一份文件，叫做《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。

此后监管逐渐加码，SOHO中国被迫走上了“包租公”道路。

但长于销售的SOHO中国，物业管理并不是其强项，加之中国楼市的租金回报率很低，完全依靠租金，难以支撑SOHO中国的业绩。

自2012年起，SOHO中国由散售模式改为自持出租；后从2014年起，潘石屹便开启“清仓”模式，从非核心资产到核心资产，潘石屹已累计出货超300亿元。最终，其一手创办的SOHO中国也被摆上货架。

急于清仓的背后，还有一个重要原因，是潘石屹对房地产行业的持续看衰。

“中国的房地产时代已经变了”，这是潘石屹对房地产市场的总的判断。

而房地产的现实发展也应了潘石屹的预言。

最近几年，房企频频出现债务违约、资金链断裂、停工停产等情况，据中房网统计，最近3年已有约1000家房企申请破产清算，平均每天破产一家，就连一些实力雄厚的房企巨头，也陷入了资金泥沼，整个行业的发展进入了“寒冬期”。

回顾这场持续了8年的撤退，潘石屹似乎早已去意已决。多次上架旗下物业“产品”后，这次，SOHO中国决定将资产“化整为零”打包出售。但在行业资产流转的洪流中行驶了这么久，这条路是否能行得通仍难下定论。

素材来源：中国房地产报

​

标签：