斑马消费 杨柘

三巽集团去年登陆港股之后，内房企赴港上市几近冰冻。不是它们不缺钱，而是缺少一个让港股投资者放心的理由。

港股投资者们历来对内房企保持谨慎。2019年以来，内房企陆续奔赴港股上市，如今或是陷入流动性危机，或是业绩下行，股价跳水、估值走低。

在这样的背景下，日前递表的嘉创房地产、中亿基业和迪赛基业有什么胜算？

经营成色

日前，中亿基业再次向联交所递表之时，身后多了嘉创房地产和迪赛基业两个小伙伴。

这些名不见经传的中小房企组团式奔赴港股，很容易给外界一种幻觉：内房企的春天要来了吗？

在这3家房企中，中亿基业还算是规模较大的一家。据招股书，截至2021年末，公司土地储备应占总建筑面积718.41万平方米。

据招股书，2019年-2021年，公司收入分别实现21.25亿元、56.36亿元和129.45亿元，同期净利润5.15亿元、8.43亿元和13.84亿元。

公司收入规模膨胀，主要是攀上了万科这棵大树。2017年，双方设立平台企业中房万科，2021年，中房万科贡献总收入79.72亿元，占公司收入61.6%。同年，该企业实现毛利润15.79亿元，同比增长1133.59%。

截至今年1月，中房万科在银川、西宁有10个开发项目，总建筑面积314.68万平方米。

正是在万科助力之下，中亿基业成为横扫西北市场的黑马。按合约销售额计，公司2020年在银川、西宁所有开发商中位列第一。

嘉创房地产出身不俗，由嘉利国际（01050.HK）分拆而来。

嘉利国际是一家主营五金塑料和电子制造的港资企业，主要工厂设在东莞，2015年试水房地产业务，逐渐成为公司第三大业务。

嘉创定位大湾区精品住宅物业发展商，截至目前，在东莞凤岗镇、惠州博罗县合计拥有3个项目，土地储备建筑面积20.38万平方米。

公司主要涉足东莞及惠州的各种“三旧改造”项目，其中嘉辉豪庭4期及5期为自2018年起的典型项目，通过三旧改造开发，总地盘面积为61864平方米。

这使得公司盈利水平奇高。2019年至2021年，毛利率分别为70.58%、72.44%和72.67%，净利率分别为28.60%、26.76%和27.17%，秒杀一众房企。

迪赛基业继续去年两次递表失效后，日前再次递表。

公司主要业务是房地产代理服务，公司报告期内，该业务占公司总收入的94.4%、89.6%和86.7%，且集中在宁波和苏州。

据招股书，公司收入从2019年的1.85亿元增至2021年的2.15亿元，年度溢利从0.12亿元增至0.38亿元。

问题重重

上述房企规模不大，看起来船小好调头，但它们的业务区域相对集中，且土地储备有限，给日后持续发展埋下了隐患。

嘉创房地产的土地储备来自城市更新项目，主要是东莞凤岗镇嘉辉豪庭3、4、5期，总建筑面积15.87万平方米，且已落成竣工，另外，在惠州博罗县有总建筑面积4.5万平方米的罗浮公馆项目，尚在开发之中。除此之外，并无其他土地储备作为未来发展。

在土地储备方面，中亿基业倒不必太多焦虑，毕竟这家成立20多年的老房企，无论是公开拿地，还是合作开发，均左右逢源。

2017年，公司和万科联手之后，对万科的依赖性已经显露出来，且合资企业在公司业绩里的权重越来越高。

招股书披露，2019年至2021年，中房万科贡献收入分别为0元、12.09亿元和79.72亿元，占公司收入的0%、21.5%和61.6%。2020年至2021年，中房万科毛利分别实现1.28亿元和15.79亿元，分别占公司毛利总额的7.39%和50.02%。

万科助力中亿基业的发展，合资企业盈利水平不如自身。

2020年至2021年，中房万科项目开发毛利率10.6%和19.8%，中亿基业开发项目毛利率35.9%和32.1%。而且，中亿基业整体毛利率从2019年的38.3%下滑至2021年的24.5%。

这或许是公司傍上大哥万科必须付出的代价。

另一方面，中亿基业近年来借贷规模逐年升高，2019年-2021年，借款总额从13.50亿元增至23.98亿元。

截至今年2月末，公司一年内应偿还银行借款3.44亿元、其他应偿借款6.11亿元。（未经审核数据）

公司不得不通过非银渠道资金。今年2月，公司向非金融机构的第三方公司获得三笔借款合计1.22亿元。最高一笔借款年利率9.0%。

截至2021年，公司资产负债率74.9%，高于三道红线中资产负债率规定70%。

像中亿基业重仓西北市场，有着明显地域局限，没有太大的腾挪余地，再者这些西北城市地产投资、城市发展速度存在较大差距，无论是从政策上还是土地方面，可享受的红利空间十分有限，给公司产品开发和去化平添不少风险。

上市难度增加

内房企奔赴港股上市，在2019年就已掀起热潮，最近几年逐渐降温，去年仅三巽集团1家上市，且是经4次努力才得以如愿。

港股市场对内房企的看法也出现了很多变化，主要是此前在港股上市的正荣、港龙中国、上坤地产、祥生控股等一大批内房企的表现并不算出色。不是这家流动性出了问题，就是那家业绩暴雷陷入债务危机，经营业绩下降更是普遍。

对于内房企来说，通过在港股上市对接资本市场获得低成本资金，短期内能解渴，根本还是靠自身经营能力提升。

内房企通过联交所聆讯上市并不难，但如何让港股投资者获得信心不易。开盘遇冷、股价破发等状况屡见不鲜。

比如汇景控股认购不足，港龙中国、上坤地产发行首日破发等，在多家内房企身上重复应验。

这除了港股投资者对内房企一向谨慎，还有企业自身经营业绩不达预期，且过高的杠杆导致经营风险陡增。

特别是在内地楼市调控政策和融资环境趋严之下，动辄全国扩张的疯狂战略，无疑增大了风险。

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