首先，测试下你适不适合提前还房贷，跟着步骤走：

【资料图】

1、 重视信用的你，是否有风险极低（和存款对标），且收益高于房贷利率的理财方式？

A、 有——不用提前还，而且我觉得你不是一般人，应该没有房贷，或者你就是一棵亟待被收割的韭菜。

B、 没有——继续下一题。

2、你当前的家庭收入是否稳定（是否稳定的周期可以是月也可以是年），且远远高于房贷月供？

A、 稳定——继续下一题。

B、 不稳定——不建议提前还。

3、你是否有足够的积蓄满足流动性风险？（比如2年的家庭支出？）

A、 足够——继续下一题。

B、 不太够——慎重。

4、你是否有足够的保险应对突发的意外和重疾？（我不是卖保险的哈）

A、 足够——留足流动资金，其他全部提前还房贷。

B、 没有，或感觉不够——少还点也无妨。

以上为读懂君实操过程中捋顺的逻辑，或许适合你，但也仅供参考，以下为正文：

“也就是说，北京最畅销的还是400多万价位的房子？”一位友人在聊天时一语中的，无意间揭开了这次提前还贷潮的一角真相。

对于友人的问题，读懂君未找到相关数据，但这个价位一定是年轻的接盘侠最喜欢的价格区间。

北京房贷金额的隐形限制——五环内约300万，五环外约240万，故而400多万往往是接盘侠买房加杠杆的最大金额，超过这个上限，房价每多一分钱，都要以首付的形式全额支付。

400多万对应的多是150~200万的首付成本（指综合成本）。

比较优秀的大厂青年可以短期内赚出首付，稍微差一些也可以在“6个钱包”的加持下拿出首付。（当然更多的是搭上6个钱包也无法上车的普通人，因为他们没有上车，固不在本文的讨论范围。）

400多万的房价对应的房贷通常在200~300万的范围内，对应的月供约为13000元~18000元。

反复查看上文提及的首付和房贷总额数据，你会发现一个有意思的事情：二者相差，好小。

另外一个事实是，多数购房家庭的购房款主要是来自于自身的劳动所得，比如170万的首付，自己拿出100万，六个钱包赞助70万。

你要问为什么这么肯定？因为北京市银行发放房贷的另一个限制——借款人（含共同借款人）收入必须为月供的两倍以上。

月供数据上文已经提及，2倍的收入很好计算，为“26000元~36000元”以上，这类群体还有一个隐形收入——住房公积金，购房后住房公积金可以用于还房贷，也就是说购房者超过一半的月收入可以用于消费或者储蓄。

举个现实中的例子，读懂君一个同学去年还感慨被首付搞得花光了积蓄，几乎没啥现金流了，今年突然跑来问我提前还贷的事情了！

以上是为了说明一件什么事情？

借款人能够短短几年凑足主要首付，且月供压力没有预期的那么大，他们自然也有能力在接下来的几年攒下大量资金用于提前偿还房贷。

在提前还款这件事上，从能力这个维度讲，购房者一开始就具备，因为他们的收入远高于房贷月供。

从意愿而论，当前几乎没有超低风险且收入超过房贷利率的理财产品，且房地产市场过去几年没有给购房者上涨预期，购房者提前还贷就约等于购买了年收入5%、6%的理财产品。

有没有一种可能，让购房者的月供无限接近于月收入，让购房者永远没有能力提前还房贷？

理论上自然可以实现，比如现在就启动0首付，这样一来购房者就成了银行一辈子的奴隶，银行为啥不这么干？

且不说2008年美国金融危机的教训，近的就说燕郊免费送房这事，银行就面临着很大的风险——首付对于银行而言也是一个风险的缓冲带，如果购房者无力还贷，银行可以直接把房子降价拍卖，只要降价的金额是低于首付银行铁定不亏，但如果没了这个缓冲带，就太危险了。

当然，主要原因也不是银行有多敬畏风险，主要还是政府不让。

那有没有另外一种可能，让购房者的提前还贷意愿下降，给购房者极低风险且收益高过房贷的理财产品？

理论上自然是有的，但银行为啥要拿出来卖呢？自己内销了不香吗？

当然，能力与意愿这两个维度的因素在过去也长期存在，为何近期大家都开始提前还房贷了？

一个变化在于预期，很多人将房子看做是投资产品，并在过去对其持高预期。

举个栗子，在房价动辄翻倍的年代，30万首付买了价值100万元的房子，一年后房价升值为150万出售，暂忽略各项成本，差价为120万元，这相当于30万本金一年赚了120万元，收益率400%。

世界上还有比这更赚钱的买卖吗？

同时，那个年代收益高于房贷利率的理财产品遍地都是，不靠谱的P2P就不说了（彼时收益动辄十几个百分点），连余额宝的收益率都曾超过6%！

购房者但凡没有被驴踢过，都不可能提前去把房贷还了。

彼时还有另外一个预期：我的未来收入一定比现在高，而且钱会越来越不值钱——有一个段子是早年在北京买房的那批人至今还住着千万豪宅，每月还着两三千块的巨款。

如今，多数人的预期是，房价还能不能跌了？我未来会不会被“降本增效”了？

这种大环境下，提前还房贷就成了一股无法阻挡的潮流，银行设置的种种限制就如同房地产市场大好之时的调控，治标不治本。

想要挡住提前还贷潮只有一个方式，房价重新上涨......

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