3月27日，美的置业在线召开了2022年业绩会上。

(资料图片仅供参考)

从去年初成为首家中票发行成功的民营房企，到随后数次出现在融资开闸中，美的置业逐步从“黑马”进化为行业公认的“示范房企”，然而这家戴上小红花的房企过去一年却“消失”在公开市场。

首席财务官林戈在开场中坦言，公司全年只新增了一宗位于上海市浦东新区的项目地块，权益货值约14亿元，更多重点是放在了存量土地的资产结构优化以及合作方的股权收购。

这一情况将在今年发生变化。

总裁郝恒乐预判今年土地市场供应较充足，机会很多，他表态美的置业将择机补货。

数据显示，美的置业去年通过股权收购了9个项目，新增权益货值63亿元，主要分布于南京、佛山、重庆、天津等强二线城市；同时退出部分弱三线及四线城市（如柳州、九江、岳阳、大理等地区），减少权益货值9.5亿元。

截至2022年底，美的置业拥有总土储面积3206万平方米，权益比为70%，较2021年提升了3个百分点。其中，一二线城市面积占比为66%，对应2131万平方米；长三角和大湾区依然是土储重镇，对应土储1671万平方米，占比52%。

2022年，美的置业实现合同销售金额792.4亿元，同比下降约42.22%，长三角和大湾区销售占比为65%；对应销售面积631.6万平方米，同比下滑约46.31%；销售均价则同比增长8%，为12546元/平方米。

销售回款来看，若算上应收账款，该公司去年的回款率为83%，整体回款中的60%用于供应商支出，税金支出占13%，16%用于运营及利息支出，购地支出为5%。

另一方面，受销售面积下降以及单方售价增长综合影响，该公司2022年来自物业开发及销售确认销售收入为721.92亿元，与上一年基本持平；物管管理服务收入同比上涨25.7%至11.42亿元；商业物业投资及运营收入约2.97亿元，同比增幅为7.4%。

整体看来，美的置业去年全年实现营收736亿元，与上一年基本持平；对应归母净利润同比下滑53.88%至17.26亿元；毛利113.06亿元，较2021年下降16.22%；整体毛利率下滑2.95个百分点至15.36%。

相较其它亏损的同行，美的置业守住了盈利，郝恒乐坦言这一成果其实并不容易，他说2022年整个房地产行业形势“极其严峻”，出现了大量的债务违约、企业亏损，“当时考虑到我们土储还是比较充足的，所以最重要的是做了结构优化，而不是在增量上做太多文章”。

进入2023年，房地产市场有所回暖，土地市场热度再起，郝恒乐认为今年土地市场供应会较为充足，机会也很多，但地价不会出现暴涨现象，因此美的置业也会积极研究优质土地，抓取投资机会，根据每个城市的去化情况进行结构性补货，保持适度的土地新增。

不过他也强调，公司在土地研判上会更加理性、慎重，也会更加聚焦，绝不会多点开花，“我们现在基本聚焦到长三角、珠三角和一些中部、东南、西南的省会城市，新增土地也基本围绕这些区域，但不是每个城市都会增加”。

而对于市场近期出现的先回暖又回落现象，副总裁王全辉表示，虽然3月份的客户到访和成交量均较2月份有所下滑，但对比去年同期来看仍有较大增幅，由此来看属于阶段性回落，市场短期依旧稳中向好。

融资是外界的另一个关注点。

2022年，美的置业发行了数笔中票和公司债券，合计规模77.5亿元，同期加权平均融资成本4.62%，同比下降20BP；新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11BP。

与其它民营房企相比，该公司的融资渠道明显顺畅许多，这之中少不了大股东美的控股的助力。

林戈在回答《国际金融报》记者提问时表示，去年是融资端口最难的一年，在大股东的支持下，美的置业几笔发债都颇为顺利，其中有25亿元是由大股东提供了反担保，“这是一个非常难得的、纯信用的反向担保”。

他透露，为了支持美的置业，在2021年的派息中，大股东选择了以股代息，即将15亿港元的股息留在了公司“钱包”里，这为美的置业提供了更为充裕的现金去应对行业变革。

截至2022年末，该公司拥有现金总量264亿元，无境外美元债，一年内到期的有息负债为137亿元。2023年，其将有6笔公司债券到期，合计金额51.44亿元，目前已清偿20.04亿元，剩余31.4亿元。

“三道红线”来看，美的置业同期的净负债率为43.9%，现金短债比1.6，剔除预收账款后的资产负债率为68.2%，较2021年下降了3.9个百分点，达成“绿档”。

派息方面，2022年，美的置业每股派息0.8港元，派息比例49%，为2018年上市以来最高的一年。林戈称，公司一直重视对股东的合理投资回报，过去5年累计派息金额达到84.6亿港元，未来也将保持具有竞争力的派息政策。

对于后续的发展战略，郝恒乐向在场媒体表示，公司会坚守开发业务基本盘，并在房地产开发业务链中深挖其它发展空间，推动多元化业务经营，“最基本原则是追求各个指标良性、健康，不是简单地规模扩张”。

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