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补充流动性不是化解房企风险的最优选择
2023-08-18 10:01:26 来源:云掌财经谭浩俊 编辑:news2020

国家统计局16日发布的数据显示,2023年7月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个,比上月分别减少11个和1个。

从一线城市来看,新建商品住销售宅价格环比整体持平,但具体城市“两升两降”,北京、上海上涨,涨幅分别是0.4%和0.2%,广州、深圳下降,降幅分别为0.2%和0.6%;二手住宅销售价格则环比下降0.8%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

从二线城市来看,新建商品住宅销售价格环比由平转降,降幅为0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅与上月相同。


(资料图)

也就是说,一、二、三线城市的住宅销售价格,无论是新建还是二手,都是持平或下降,楼市继续呈现整体向下格局,各地出台的稳定楼市、鼓励消费、刺激需求的政策,并没有对市场产生明显的提振作用,楼市低迷状态没有得到明显改变。相反,二、三线城市的销售状况还在进一步恶化,房企资金链紧张的矛盾也在进一步加剧。而碧桂园陷入流动性困境,则是房企资金链紧绷的又一个缩影。

有业内人士认为,目前楼市的最大风险并不是房价下跌,而是失去流动性。这话说对了一半,对房企来说,当前的最大问题,也是最大风险,确实是流动性不足。尤其是碧桂园,如果能够适当补充一点流动性,是不大可能出现资金链断裂风险的。问题的关键在于,房企的流动性不足问题,到底是如何形成的?如果给房企补充一点流动性,是否就能助房企化解风险、摆脱困境呢?

显然是治标不治本,房企流动性不足,并不是绝对的流动性不足,不是企业没有产生流动性的条件,而是销售不畅,是销售没有能够帮助房企化解流动性风险。如果销售畅通了,流动性也就不会出现问题。因此,真正的问题出在销售上,特别是碧桂园,如果手中的商品房能够销售出去,日子会非常好过。

这就带来另一个问题,也是最重要的问题,那就是为什么房企的商品房销售不畅。要知道,去年以来,各地在如何松绑房地产方面,可谓是政策满天飞,尤其是近几个月,更是政策由调控转向刺激了,可是,市场仍然不为所动,广大居民仍然在用观望对待政策。也就是说,在政策层面已经有点无计可施了,即便出台刺激政策,可能也很难让居民选择购房了。而按照目前的实际情况,也不可能出台鼓励房价上涨的政策。否则,就会出大问题。

那么,广大居民为什么都在等待观望,而不选择购房呢?原因很简单,等待房价下跌,亦即等待开发企业降价售房。只有降价售房,才有可能激活广大居民的购房热情。至少,可以把刚需需求激活出来,让刚需者能够伴随房价下跌而选择出手购房。

这也意味着,此时此刻,如果管理层选择给房企补充流动性,以满足房企暂时的资金需求,而不鼓励房企降价售房,可能会带来更大的问题,房企负债会进一步加大,资产负债率会进一步提高,亏损也会进一步增加。到时候,房企的流动性会更加紧张。只有鼓励房企降价售房,加大资金回笼力度,才能有效缓解房企的流动性不足矛盾,有效补充房企的流动性。

这也意味着,地方在出尽了激励居民购房的政策,却没有起到明显作用后,应当转向出台激励开发商降价售房政策,以降价来激活居民的购房热情。如果仍想利用阻止开发企业降价售房的手段,试图保住开发企业利益,保住政府利益,保住房价,那就真的很危险了。今天的购房者,不买政策的账,但一定会买降价的账。实实在在的降价,比实实在在的政策威力更大、影响力更强。

所以,切不要再给开发企业补充流动性了,这不是最优选择,甚至是最差选择。开发企业不是制造企业,制造企业补充流动性能够加倍回报、持续回报,开发企业补充流动性只会负债扩大、负担加重、成本加大、风险加速,且都是一次性交易。像碧桂园这样的头部房企,不缺流动性,而是暂时失去流动性。只要启动降价策略,很快就能步入正常轨道。关键是,地方政府不要再阻挠房企降价售房了,那是在制造风险。

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