作者：子非鱼

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在菏泽全盘降低首付之后，又一个全盘降首付的城市出现了，而且还是万亿GDP之城市，它便是江苏十三太保之一的南通。

中新经纬最新消息：

从工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、江苏银行位于江苏省南通市相关网点获悉，这五家银行下调了该市个人住房贷款首付比例，首次购房、首次申请住房贷款的购房人首付比例从之前最低30%，降至最低20%。不过，一些网点表示，对申请20%首付比购房人的资质要求较高。

也即在国有四大行在南通的分化以及江苏银行在南通的分化，同时将商业贷款首付从30%下调至20%。

提升首付与降低首付，是楼市调控的一个非常有效的手段。

君不见，2012年与2015年牛市启动的推动力之一，便是降首付。同时，进入2016年大规模调控之后，提升首付是最常见的手段。

之前，菏泽、福州、重庆、赣州、南宁、北海、自贡、驻马店已降低首付，但福州、南宁等城市降低的是公积金二套房贷款首付。重庆、驻马店虽然下调的是商业贷款首付，但只是部分项目。

目前大范围降低商业首付的城市，只有菏泽与最新的南通。其中菏泽只是普通的四线城市。而南通则是万亿GDP城市。

2021年，南通GDP为11027亿元，位居内地城市第22位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

南通降首付的意义非常重大，因为南通是首个全盘降低首付的经济强市，在南通的带动下，后续部分中心城市也可能会紧随降首付的步伐。

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之前抢先大范围降低商业贷款首付的菏泽，主要是因为房价持续下跌了16个月，且库存高企，需要通过降首付来调动一波需求。

易居研究院数据显示，2020年至2021年菏泽商品房住宅供应总面积为710万平方米，供应总套数为5.54万套，成交面积404万平方米，成交套数3.1万套，供求比为1.76。

供求比为1.76，也即按照现在的库存和销售速度，在不增加供给的情况下，需要卖21.12个月，才能清空库存。这一消化周期，严重超越了12个月的警戒线。

南通这么快跳出来放松、降低首付，又是为何？也是因为楼市太冷。

克而瑞数据显示，2021年，南通新房成交量仅为168万平方米，同比下降34.12%，仅为过去5年最高位时的不到一半。

最关键的是，在同期供应减少的情况下，南通的去库存周期大幅增加了。

数据显示，2021年南通的新房供应量221万平方米，同比下降12.65%。由于销售规模下降得更厉害，导致南通各大板块都呈现出了供大于求的局面。

尤其是老港闸区和中创区。

数据显示，截至2021年底，老港闸区存量和去化周期处于最高位，分别为32.8万平方米和12.4个月；其次为中创区，存量为20.6万平方米，去化周期约为9.2个月。

面对高企的库存，南通的开发商们在2021下半年也想出了各种招数去库存，比如打折，比如送装修等，但由于信贷截流，购房者无法获得银行放款，有心无力，所以效果非常有限。

好在，去年年末，管理层对待楼市的态度转向了友好，无论政策面还是资金面，都开始有所放松。

理由，当然是为了稳住经济。

在近日住建部召开的会议上，相关负责人明确表示，要让房地产努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

这句话的潜台词，不言自明。当然，放松也会有一个度，稳定的目标，仍未改变。

在宏观环境放松之下，很多城市顺势放松了楼市调控，南通也是在这种背景下，借坡下驴，下调了利率，并且又下调了无房者的购房首付比例。

目的，当然是想趁机消化库存。

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关键问题来了，降首付会怎样影响南通？

正如文章前面说到的，对首付的升降是楼市调控较为有效的手段之一。2015年大牛市开始上演，其背后的推动力，就包括降准、降息和降首付。

当然，当时是自上而下地降首付。现在顶层并没有大动作，降首付都是各自城市的动作。因此波及面不会那么大。

对于降低首付的城市，尤其是像南通这样的经济实力雄厚、人口有规模和增量的城市，效果会非常显著。这样的城市购买力不会差。

再加上南通本身的地理优势，作为上海的卫星城，其本身的楼市潜力也摆在那里。

这样的城市，但凡有些推动力，楼市就会躁动起来。

因此，本号对于南通楼市后市的走向判断是，楼市成交量会显著提升，房价会稳中有升。

房价上涨的速度不会很快，毕竟当前稳定仍是头等大事。一旦因为降首付导致房价过快上涨，势必会遭遇新一轮调控。

基于这种判断，窃以为，南通的刚需可以着手选房上车了，价值投资者，也可以选择合适的片区上车。

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