文 | 华商韬略 程锦

如今，日本依然有不少人陷入房产泡沫破灭后遗症。

55岁的郡治直子与丈夫，十年前从她公公手中继承了奥多摩一户四房的房子，附带一个宽敞的停车场，然而郡治直子并不想要，她曾放到市场上出售，但无人接手。丈夫去世以后，她想把这户房子送给政府。原因是：我不想把维护房子的负担转到子女身上。

在日本，这种被闲置的“鬼屋”越来越多，有房子但没人住，很多人都像郡治直子一样，不愿意继承老人的房产和土地。

2018年，日本国土交通省还曾做过一个调查，调查对象是全日本5000名闲置土地所有人，面对闲置的土地，有47.4%的人表示“有时会感到（持有闲置土地）有负担”，而通过继承上一辈遗产的土地持有者中，有51.4%的人认为“有负担”。

从“不动产”到“负动产”，一切是怎么发生的？

1978年，第二次石油危机爆发后，日本签订了让美元贬值的《广场协议》，代价是日元大幅升值，直接导致日本出口受阻，日本政府想出的策略是放松信贷，扩大内需。

结果一时之间市场上流动的钱极多，利率又低，对于当时的日本百姓来说，为了让手里的钱不贬值，最好的投资渠道之一便是买房，甚至是炒房，大量的钱开始流向楼市和股市，日本国民纷纷跑去贷款买房，无数接盘人也拥入楼市。

很快，日本房价暴涨，1990年，日本房地产的价格更是达到顶峰，有数据显示，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。

然而，百姓的好日子没过多久，日本政府就开始上调利率，收紧信贷，尤其是针对房地产业，商业银行直接停止了贷款业务。

恶性效应也开始显现。1991年，日本房价迎来低谷，东京的房价3个月内暴跌65%，最终跌幅为90%，交易市场萎靡，无数高杠杆买房、或者高位接盘的日本市民，几乎是一夜之间，从富翁变成了负翁，房地产哀鸿遍野。

还有人因无力偿还相关债务，房子被银行没收，自己积蓄也不多，房子成了促使其自杀的导火索。

房地产泡沫对日本国民的影响无疑是巨大的，于是在泡沫破灭之后，人们逐渐有了“负动产”意识，越来越不愿意继承房子。

负动产的概念是，在日本持有房产或土地，不会迎来资产的升值，甚至可能会贬值。

首先是房子贬值严重。日本生育率大幅度下降，随着新生人口的减少，房屋的购买力也在不断下降，加上通货紧缩，房子的价格只能越来越低，很大程度抑制了人们的购买或继承欲望。

其次，还要交各种费用，例如房产税（固定资产税），税额为房产估价的1.4%。

除了固定资产税，还要交物业费，一些公寓还需要每月缴纳管理费，这也是日本人越来越不愿意买房或者继承房子的原因。

此外，房子寿命也是一大问题，日本普通房子寿命仅25年，25年左右的房子，折损率很大，而拆除也有一大笔费用，房屋继承者如果要拆除房屋，必须为遗留下的土地缴纳更高的税。

经济学家任泽平这样描述当年的日本：居民财富大幅缩水，企业资产负债恶化，银行不良资产率上升，政府债台高筑。日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。

近年来日本房地产进入了缓慢复苏的阶段，但也只有东京、大阪、名古屋等核心都市圈的房价涨势较好，其他的二线地区依然涨幅不高，至于在泡沫时代被过度开发的三四线地区，也谈不上涨价，依然属于负动产。

经过房地产暴跌的教训后，日本从此走向了实业兴国的道路。日本的房产泡沫，也给其他国民上了沉重的一课：不要重蹈历史的覆辙。

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