作为“黑铁时代”的房奴，躲得过房地产商的烂尾期房，却未必逃得过物业“薅羊毛”。

近日，潘石屹旗下物业管理公司又因向终端用户加价收取电费等违法行为，被罚款金额超过了1.15亿元。

受房地产的牵连，潘石屹近年来的日子似乎并不好过，“卖身”黑石集团被监管部门介入后无果，不得不七折卖楼减轻负债。如今旗下的物业又被处罚，无异于雪上加霜。

物业的存在，本就与房地产公司有着千丝万缕的联系，从过去到现在再到未来，物业都很难决定自己的未来。

如今各大房地产公司纷纷暴雷，除了像力高、融汇悦生活等企业期望物业部门上市化解危机外，作为“现金奶牛”的物业似乎只剩下两条出路：一是被“挤干了奶”，以损失未来为代价各种捞金，SOHO中国似乎就是其中的一员；二是被“抛卖”，寄希望有个“好主人”善待自己，恒大物业也曾考虑过出售，但最终无果。

无论是走哪一条路，对物业的终端用户而言似乎都不友好。前者的各种由头的收费让住户苦不堪言，后者为了卖个好价钱会对业务进行“粉饰”，住户也会遭受阵痛。

物业的未来，又将何去何从？黔驴技穷的各大房地产企业，又该如何迎接未来？

变现能力有限的物业，撑不起房地产商的未来

物业收费不合理的问题早已成为行业弊病，话语权较弱的住户很难与关系网错综复杂的物业公司掰手腕，面对物业“温水煮青蛙”式的违规收费行为，向来是“打碎了牙往肚子里咽”，被迫助长了物业的气焰。而物业收费存争议的背后，是各大物业公司高涨的净利润。

比如恒大物业，3月22日，恒大物业发布公告表示，其自身134亿元的存款，因为第三方提供质押保证金，被相关银行强制执行。据悉，截至2021年上半年，恒大物业的银行存款和现金高达140.28亿元。其在2020年的净利润约为26.47亿元，同比增长约184.5，2021年上半年的净利润为19.34亿元，同比增长68.6%。

哪怕是如此喜人的盈利水平，恒大也一度想出卖恒大物业，差点被合生创展接盘，不过却在最终以不贱卖资产的理由终止了。

“不贱卖”足以说明物业这一现金牛的吸金能力，但物业的主要根基在于房地产，房地产业暴雷，物业也随之丧失了未来。物业存在的形式决定了其盈利能力和增长空间不可能超过房地产业务，面对房地产业务的巨大资金缺口，不少房地产商们不得不忍痛割爱。

与恒大类似，SOHO中国甚至一度想要出售控制权，不过最终也因各种原因未果。据SOHO中国表示，交易未成功的原因在于与黑市集团的收购交易被市场监管总局依据反垄断法正式立案审查。

屋漏偏逢连夜雨，“卖身”不成的SOHO中国，业绩也不景气。据3月24日SOHO中国披露的2021年全年业绩数据显示，其年度净利润由盈转亏。对于亏损的原因，SOHO中国解释为主要因为集团附属公司发生的一次性税费开支约4.39亿元。

据悉，SOHO中国旗下公司2021年曾因偷税漏税被重罚，根据北京税务局相关处罚决定书显示，建华置地应支付相应的税款、滞纳金及罚款共计7.09亿元。

那么资金缺口没有恒大大的SOHO中国，是否可以通过物业业务来弥补缺口呢？答案是悲观的，或许SOHO中国物业尽力了，但似乎远不足够。

据年报显示，截至2021年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为44%，总借贷共计179.98亿元，其中一年到期部分约16.6亿，资金缺口较大，而SOHO中国物业的盈利能力似乎也稍显不足，并且屋漏偏逢“又”连雨，SOHO中国旗下物业公司也因违法被罚款。

3月21日，北京市市场监管局公布了处罚信息，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司、白家庄分公司等15家公司，存在向终端用户加价收取电费、以电力改造服务费的名义向终端用户收取增容费用。因违反《电力法》的相关规定，被北京多地市场监管部门在同一天警告并罚款，罚款金额合计1.15亿元。

无独有偶，早在2021年12月，北京搜厚物业上海分公司、上海第二分公司等7家分公司也因涉嫌在负责终端用户的电费代收代付过程中多收电费，违反了《电力法》相关规定，被罚款8664万元。据天眼查APP显示，北京搜厚物业管理有限公司背后的大股东就是SOHO中国。

面对旗下业务频频爆发危机，SOHO中国董事长潘石屹早已放出了信号，表示公司遇到了困难，七折打折销售物业方就是其“救场”的重要一步。

事实上，从2014年开始，潘石屹就频繁出售在中国的非核心资产，甚至否定了自己在2018年说过的不再销售旗下物业的言论，似乎并不在意被打脸。

值得注意的是，潘石屹在卖资产之余开始加速布局海外市场，据相关媒体报道，潘石屹在美国布局频繁，开展了多次投资，不过这一消息并未被证实，但行业内还是爆出了“潘石屹要跑路”的传闻，不过这一传闻也只是猜测。

物业变现能力有限，7折变卖资产还未结果，SOHO中国如何度过艰难时刻迎接未来，似乎只能将主动权交由市场来决定。

物业前途可期，独立发展是前提

虽然物业的变现能力有限，但也是房地产商为数不多的优质资产和增长曲线。

并非所有房地产商都已到了变卖“未来”的地步，也并非所有物业公司，都像恒大一样受到到关联公司/合作伙伴的“背后一刀”。各大房地产商除了出售资产外，将物业分拆上市获得融资，也是“自救”的重要手段之一。

然而，现实总是残酷的，优质资产谁都想投，但真正的优质资产又何必通过上市融资获得生存的“权利”。不过几乎毫无底牌的房地产商们似乎也别无选择，离房地产最近的物业，似乎成了房地产商们最适合转型的业务。

比如曾号称物业不上市的万科，其物业万物云也在3月7日递交了发行股份审批材料，又比如2022年第一家上市的金茂服务，虽然上市即破发，盘中最高跌幅曾达35.38%，但也算是在物业上市大潮中跻身而出。

但将物业分拆上市的关键在于撇清与母公司的关联，与母公司划清界限，通过上市决定自己的未来，哪怕只是在形式上做到。否则即不能通过监管部门“持续盈利能力”的上市审核，也难以找到为其买单的资本。

不少企业都在为物业上市努力，但上市并非一朝一夕之事，与母公司划清界限也并非易事，需要提前布局，但不少企业似乎并没有做到。

比如于2022年3月21日向港交所递交招股书的融汇悦生活，作为在2021年中国百强物业管理公司排名第50位的老牌企业，其近三年逾九成物管收益来自母企。

又比如，在3月22日发布公告，表示建议分拆力高健康生活有限公司的力高地产集团，有业界猜测，其物业公司分拆上市的背后，或许是为了减轻财务压力，负债总额连年攀升的力高集团，急需获得充盈的现金流收入，减轻母公司的财务压力，不过这仅限于猜测，并不代表力高集团的真实目的。

作为轻资产的物业，其未来的发展空间和盈利能力是有目共睹的，但背后的母公司能否在物业发展的初级阶段将其推向市场，获得资本的认可，仍是一件困难重重的事情。

除此之外，物业服务是个重运营的行业，随着大众对物业公司的不满加剧以及监管趋严，收费标准或将更加细化和透明化，物业公司更应约束自身，避免出现类似SOHO中国物业违法收费的行为。

参考文章：

真叫卢俊：《为什么最近很多物业公司都上市了》

安居客：《商业观察：被黑石“抛弃”，七折“卖楼”！SOHO中国要黯然离场？》

未来城不落：《物业发展到现在的几个矛盾现象》

迈点空间租赁：《雪上加霜！恒大物业一下子没了134亿元》

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