节衣缩食，但不悲观。

这是郁亮对于地产行业未来的判断。

1月9日，在万科年会上，董事长郁亮总结称，靠一招鲜吃天下的时代已经结束，现在要开发、经营、服务并重，这是万科新的铁人三项。

郁亮的焦虑并未因万科的“安全”而减少。2月12日，一则万科董事长郁亮的内部发言在市场引起了轩然大波。他称，地产行业进入了“黑铁时代”，缩表出清即是发展的必然趋势。

他还强调，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。实际上焦虑的并非只有万科一家，过去的2021年，对于大部分地产企业来说，都是难忘的一年。“降负债”、“现金流”是地产行业出现频率最多的两个词汇。

在“房住不炒”的大背景下，以往“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式已经一去不复返。如何“过冬”成了房企的新命题。

孙宏斌曾经说过：“房企出现问题一定是综合性的，要么是布局出现了问题，要么是地买贵了，要么战略有问题，要么产品有问题，要么把钱挪走了”。

进入2020年之后，孙宏斌一改往日的激进，开始全面收缩。市场再也没有听到过孙宏斌巨资接盘其他地产企业项目的消息。

为了增厚公司的现金流，孙宏斌处置资产异常坚定。除了将一些项目出售，孙宏斌卖掉了部分贝壳的股权，配售了部分股票，甚至无偿借给了公司4.5亿美元。

一系列操作的背后，是地产行业的最真实的写照。主动求变，“降本增效”，增厚现金流，这是未来房企的常态。

如果说“房住不炒”刚提出时，有些地产企业还抱有侥幸心理，那么当政策实施第五个年头，企业也应该看到了国家层面的决心。

所以，从“野蛮生长”的时代转向“高质量发展”的时代，是未来房企的大方向。

郁亮曾经说过：“房企已经过了靠囤积土地升值的时代，也过了加杠杆赚金融杠杆的时代，未来的出路就只有一条，就是踏踏实实的向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”

长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，这是郁亮的人生信条，也是他管理企业的诀窍。

2018年，当部分房企还在三四线楼市蒙眼狂奔的时候，郁亮率先喊出了“冬天”的口号并且开始主动防御。

为了让企业变得更加“安全”，郁亮主动放弃了规模上的排名，让万科“慢”下来，这是郁亮这几年做过的最正确的决定。他曾告诉媒体，很庆幸万科这几年规模不是老大，所以万科才有了转型的机会。

2020年11月，万科发布了一则公告称，拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市。相比于融创、碧桂园以及恒大，万科始终慢了“半拍”，也是因为慢的这半拍，才让万科在资本市场比其他企业更加的从容。

当下，地产行业变得愈发艰难，企业黑天鹅事件几乎每年都有。2月11日，港股地产公司正荣地产、正荣服务股价急跌，盘中均跌超80%，创上市以来最大跌幅。其中正荣地产市值一日蒸发105亿港元。

正荣系暴跌的背后，公司现金流动性不佳是关键的因素。根据正荣地产最新财报显示，截至2020年6月30日，公司拥有的现金及现金等价物为人民币349.8亿元，而受限制现金为87.95亿元，也就是说公司实际可支配的现金为262亿元。但截至2021年6月30日，公司需一年内偿还的债务为203.4亿元，压力可见一斑。

值得注意的是，房企债务集中到期，并不是正荣系一家的问题。

根据克而瑞监测的98家样本房企数据显示。2021年与2022年这98家房企到期的债务规模分别约13.8万亿元和12.6万亿元。其中今年1月房企到期债务就达到了1793亿元。

此外，险资出逃也成了地产圈里的风潮。据不完全统计，2021年，君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等在内的多家知名险资都开始抛售地产股份，被抛售的对象就有万科、招商蛇口等知名房企。

对于险资的出逃，一位业内人士称，看不到未来。

面对行业的变化，“谨慎”的郁亮去年甚至一改常态称，地产行业仍有机会，万科并不悲观。

他认为，全国市场发展并不均衡，城市还在发展，存量更新的市场规模还有8万亿，且万物云还有几个业务陆续地上市能为万科带来新的动力，因此万科不悲观。

综合而言，商品房的销售和投资规模也仍在正向增长。克而瑞预计，2021年全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。所以，在还能转身的时候，果断处置项目，缩小规模，降负债，增厚现金流才是地产公司未来的第一要务。

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