本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

2022年2月15日，郑州代市长何雄在郑州市委经济工作会上表示：“郑州楼市现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”。

如今，距离这番讲话不足半月，郑州楼市果然迎来了2022年最硬核新政。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称：《通知》），涉及5大项共19条措施，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

具体来说，主要对人才端、供应端、信贷端等方面给予政策支持。人才端方面，对符合条件的学生提供购买共有产权房和保障性租赁住房两个选项，并给予一定的补贴；供应端方面，以去化周期18个月为分界点，超出时减少住宅用地供应量，低于时则增加；同时，郑州还降低了房企拿地的门槛，规定土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳；而信贷端，则分别给予企业项目贷款支持和降低个人住房消费负担等政策支持。

亿翰智库首席分析师张化东向时代周报记者表示，上述《通知》的政策主题，是“良性循环和健康发展”，从供给端看，是稳存量、保交房和提增量、促投资同步推进；对于预售资金监管要求明确，对于新增土地投资加大支持力度。从需求端和供给端同步发力，继续加强稳地价、稳房价、稳预期等价格管控手段。

重启货币化安置，明降首付门槛

分析人士指出，上述《通知》的19条政策中，对楼市能够形成强刺激作用的，莫过于“降低二套房首付比例”政策和“货币化安置”。

《通知》指出，要推行货币化安置、促进安置房转化。具体来说，则要实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

所谓“货币化安置”，是指拆迁人将应安置的房屋核算成安置款，由被拆迁人自行购买房屋安置，目的是消化库存；它还有个名称，叫“棚改货币化安置”。

货币化安置向来被认为是短期内盘活房地产市场、刺激房价上涨、提振楼市信心、消化空置商品房的有利手段，曾于2015年在全国范围内大规模出现，此后的几年里，多个城市房价暴涨。

以郑州为例，自2016年出台棚改货币化安置政策后，部分地区的房价甚至一度攀升到3万元以上。后期随着全国新一轮调控的出台，以及中央明确要求“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县尽快取消货币化安置”之后，直到2020年，郑州楼市才稳定下来。

另一个重磅条款涉及“二套房贷款”，《通知》表示，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买二套房时，执行首套房贷款政策。

首套房贷款与二套房贷款有何区别？郑州此前曾规定：在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变。居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行。

也就是说，这一次，郑州明确取消了“认房又认贷”的限制政策，只要结清首套房贷款，均可以按照30％的首付购买二套房。

时代周报记者了解到，自2022年以来，全国已有10余个城市放宽购房首付比例，而郑州是其中第一个明确降低改善需求首付商业贷款门槛的城市。

贝壳研究院向时代周报记者表示，该条政策将实质性降低购房成本，激发改善换房需求，加快郑州房地产市场筑底修复，同时对其他城市具有示范作用，利于提升市场预期。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱向时代周报记者表示，本次郑州的政策意义较大，对于郑州房地产市场而言，保障购房群体进一步扩大，促进购房需求的释放，短期成交有可能呈现上升趋势；其次，对于房企而言，资金压力有所缓解，开工及销售速度有所增加，有利于房地产市场的内部良性循环。

“虽然近期很多城市报道降首付，降房贷利率，但并没有正式发文，郑州作为全国第一个正式发文政策放松的城市，对行业有着积极的意义，后续城市跟进的可能性大。”王小嫱说。

中原地产首席分析师张大伟亦有着同样的看法，他向时代周报记者表示，郑州作为一个二线城市，发布稳定楼市19条意义非常大，相比之前全国累积超过50个城市发布稳楼市政策，这是第一个系统性救楼市政策，政策力度更大，覆盖面更广，影响也更明显。

库存压力

郑州此番发文救市，主要源于郑州楼市市场端和供应端的供需错配。安居客数据显示，郑州住宅均价在2018年10月攀上13867元/平方米高点，而2022年1月份，其楼市均价则为13099元/平方米。

成交数量方面，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。

量价没有明显起色的同时，郑州楼市库存和去化周期也面临较大压力。克而瑞数据显示，2022年1月，郑州狭义库存环比上涨25%，库存消化周期超过2年。 中科财金人工智能研究院数据显示，2022年1月份，郑州宅地成交规划建筑面积为26.3万平方米，宅地成交楼面价为1885元/平方米，较2021年1月均有着不小的差距。

实际上，郑州作为人口超千万、GDP规模超万亿的河南首府，其房地产市场也曾有过狂飙突进的时刻。比如2016年，郑州曾经诞生15个地王，彼时，郑州新房成交规模达1693万平方米，较两年前足足扩大了3倍。

但随着2016年中期楼市调控转向，多条限购、限贷政策出台，郑州楼市开始了漫长的回调期，曾经的火热态势一去不复返，如今无论是房价还是供应量，均呈现萎缩态势。

时代周报记者了解到，在此之前，郑州已连续发布调控放松政策，意在刺激楼市回暖，包括吸引人才、加速去化、安置房货币化、放松信贷、降低购房成本，等等。而此次郑州19条楼市新政的出台，更被业内解读为“近几年力度最大的调控松绑政策。”

“后续各地很可能会持续跟进，改善型住房需求将得到大力支持，政策力度或可比较2015年3.30政策，房地产市场于今年二季度企稳将成为大概率事件。”张化东对时代周报记者表示。

标签：