本文为企业价值系列之四【营运能力】篇，共选取10家商业地产企业作为研究样本。

营运能力评价指标有总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率以及应收账款周转率，并以近五年经营数据作为参考。数据基于历史，不代表未来趋势；仅供静态分析，不构成投资建议。

从近五年总资产周转率来看，新城控股、中国国贸、招商蛇口、华侨城A、大悦城等5家企业在0.2次以上，其中新城控股平均总资产周转率达到0.27次。   新城控股主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。   收入构成上，住宅销售收入占比55.84%，毛利率14.91%；综合体销售收入占比38.73%，毛利率31.58%。

从近五年流动资产周转率来看，中国国贸、陆家嘴、新城控股、阳光股份、世茂股份等5家企业在0.3次以上，其中中国国贸平均流动资产周转率达到2.66次。   中国国贸是一家主要从事商务服务设施的投资、经营和管理的公司，主要业务为写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。   收入构成上，物业租赁及管理收入占比89.16%，毛利率64.12%。

从近五年存货周转率来看，中国国贸、中房股份等两家企业在30次以上，其中中房股份平均存货周转率达到30.93次。   中房股份目前主要业务为投资性房产的销售及自有物业的出租。其主要产品是投资性房地产和房屋出租。   收入构成上，投资性房地产为主要收入来源，收入占比达到96.92%，毛利率57.88%。

从近五年应收账款周转率来看，新城控股、招商蛇口、华侨城A、大悦城等4家企业在100次以上，其中招商蛇口平均应收账款周转率达到195.25次。   招商蛇口主营业务是城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的,覆盖全生命周期的产品与服务。   收入构成上，社区开发与运营收入占比78.12%，毛利率22.94%；园区开发与运营收入占比21.78%，毛利率49.80%。

商业地产企业营运能力

注：营运能力榜单中，各项指标得分按照10/10的比例换算得出，综合得分为各项指标的平均值。如某个指标有数值，但没有得分（即表格为空格），则该指标权重会下降。

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