作者：子非鱼

01

在经历了2021年成交量持续下降之后，本以为2022年的深圳会有一个好的开局，毕竟去年四季度楼市政策和资金都开始转向友好。

更为关键的是，最后两个月，深圳的二手房成交量出现了翘尾行情。2021年11月，深圳二手房成交2118套，12月成交了2600套。

但是，最新传来二月份数据显示，深圳二手房成交量没有最低，只有更低。

根据深圳贝研究院披露的数据，2月1日至2月17日，深圳的二手房成交套数只有983套，直接跌破了1000套。

983套是个什么概念？历史新低，这算得上深圳楼市的一个黑天鹅事件。

即便在去年信贷截流、调控压力之下，深圳成交量最低也没有跌破1500套，而二月份的二手房成交量直接被压缩到了1000套以下，创造了历史新低纪录。

这一数据相比于最近两年单月成交量最高的13407套下跌了92.7%，简直是脚踝斩了。环比1月份也腰斩了51.3%。

制图：城市财经

有人可能会说，二月有春节。诚然，春节会影响成交量，但春节每年都会有，2021年春节也是在2月份，当时的成交量是4166套。

因此，春节假期并不是理由，那关键问题来了，深圳2月份成交量何以如此冰冷，后续深圳的房子还能买吗？

02

本号认为，导致深圳2月份二手房成交量进入冰点的两个关键因素：

第一，疫情。

第二，市场信心。

疫情是影响深圳二手房成交量的关键。去年年末，深圳就爆发了局部疫情，在接近年底的时候，虽然控制住了。但是，2月份在香港疫情影响下，深圳在短暂平息之后，疫情再次出现。

截止到目前，深圳每天新增人数逐渐增加。

2月份反弹的这波疫情与去年年底还不一样，去年年底，只是影响了龙岗与罗湖两个区，这次波及了龙岗、罗湖、南山、福田和龙华五个区。

而且福田和南山涉及的面积较大，划定了很多封控区、管控区。

疫情影响之下，流动性被限制，大家也不敢随意去看房。而且，从目前的形势来看，短期内还很难控制住，很多人也无心考虑买卖房子这些事情。

疫情是影响二手房成交量最大的因素，在这个因素影响下，三月份的成交数据也不会好看到哪儿去。

除了疫情这一客观因素外，还有市场信心尚未恢复的主观因素。

深圳的新房市场，由于限价政策，同一片区的新房价格较二手房低不少，所以一直都没有怎么降温。数据显示，2021年深圳新房成交52417套新房住宅，同比增加15.5%。

但是二手房方面，在去年信贷截流，尤其是二手房官方指导价的发布作用下，冷场了很久。

二手房官方指导价的直接威力，是增加购房者的首付款，降低杠杆。因为即便卖家不以官方指导价出手，但银行只按照官方指导价给予贷款，买家能获得的贷款额度降低，需要支付的首付款比例提高。

这一招，很多人被阻挡在了门外。

从上面深圳二手房的成交量走势图可以看到，其威力确实不同凡响。在二手房成交量持续低迷的背景下，深圳的二手房价格也出现了下跌。

根据国家统计局披露的1月份数据显示，全国70个大中城市中，1月份二手房同比下跌的城市有30个，深圳便是其中之一，同比下跌1.5%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

尽管去年四季度以来，管理层对待楼市的态度反转，宏观层面上，降准降息纷至沓来，微观层面上各城市也在纷纷下调购房利率，不少城市还降低了首付乃至发布了鼓励购房的政策。

但二手房冷场一年的深圳，目前在疫情影响之下，市场的信心尚未恢复。

深圳的二手房，主要是投资客之间在博弈，深圳的刚需大多在新房市场上游荡，所以深圳的新房去年成交量还创下了新高。

二手房方面，原本的投资客不愿降价，他们大多都家底厚实，扛得起，而准备接手的投资客，感觉深圳的房价很难再涨起来，所以也迟迟不愿入手，继续观望。双方陷入了对峙之中。

这其实就是一种信心缺失。

信心比黄金更重要，没有恢复信心的背景下，成交量只能在底部徘徊。

03

关键问题来了，现在深圳的房子还能买吗？

我的观点非常明确，当然能买，无论刚需还是价值投资，无论是新房还是二手房，现在都可以。

新房自不必说，一直没有冷场，去年深圳新房成交量还创下新高，新房价格也继续上涨。统计局数据显示，2022年1月份，深圳新房同比上涨了3.5%。

再加上深圳新房限价，相较于同片区的二手房有价格优势，所以深圳的新房一直都是抢手货。

二手房方面，为何也可以买？

有人可能觉得，深圳楼市成交量不是进入冰点了吗，现在会是入手的好时机吗？二手房创历史新低，并不影响买入。

目前深圳的二手房是投资者在对峙，业主不愿降价，新的投资客在等降价。而事实上，即便深圳去年二手房价格有所下跌，依旧是内地房价第一城。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

要知道，深圳的投资客都是财大气粗，他们宁可闲置，大多也不愿降价出售。新闻报道的房源降价情况，也只是少数情况。

这些投资客不愿降价的逻辑在于，深圳这座城市，政策红利不断，人口流入量大，在购买力和购买需求不断增加的背景下，即便在强调控背景下，深圳的房价注定还是会继续慢涨下去。

此外，当前政策和资金都在转向友好，再加上国际时局动荡，当前中国的首要任务是保就业、保民生等，其关键则在于保经济。

因此，市场预期后续还会降息。在货币宽松的大背景下，中心城市的楼市信心会逐渐回归，房价会大举进入企稳缓慢回升阶段。

所以，不仅深圳，大多数人口增量显著、经济活跃的中心城市，都到了可以买入的节点。

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