作者：子非鱼

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路遥《平凡的世界》一书中，出现频率最多的一句话，大概就是傻子田二口中时常念叨的那句“世道要变了”。

傻子不会骗人，傻子有时候比预言家还灵验。

如今的楼市世道，不是要变了，而是已经变了。

君不见，目前在众多的放松调控的城市中，已经出现了很多高级别城市的身影。前有楼市猛将厦门，松绑摇号政策，刺激需求，近日又有楼市悍将东莞，放松土拍规则，以降低流拍率。

说东莞是楼市悍将，应该没有人会有异议。

要知道，作为一个普通地级市，东莞的均价已经比肩很多副省级省会城市。

最关键的是，在深圳带动下，这座城市过去几年的涨幅，非常大，尤其是2020年，其以超过40%的涨幅，领涨全国。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

就是这样一位悍将，在近日公布的首轮集中供地土拍规则中，放松了三个限制。

第一，取消拍卖之后的新房售价限制。

此次推出的地块虽然限制了总价，但未限制建成后新房销售价格。其中，2022WR003长安地块此次重新挂牌后，取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定；2022WR004塘厦地块重新挂牌后也取消了“首批最高房价毛坯不高于38220元/㎡”的规定。

其他挂牌的6块地，也都没有了销售限价约束。

第二，部分地块保证金下调。

长安地块从2021年的22亿元降低到10.1亿元，下降幅度为11.9亿元；塘厦地块从原来设定的12亿元下调至4.5亿元人民币，下降7.5亿元。对于开发商来说，这是一大利好。

第三，取消部分地块保障房配建。

本次挂牌的长安地块，去年要求无偿配建宗地10%的比例（约21066平方米）的安居房和停车位，现在被取消了。

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关键两个问题：

第一，东莞为何要松绑土拍政策？

第二，会带来什么影响。

一个一个解答。东莞松绑土拍政策的目的是为了给房企腾挪利润空间，激发房企的拿地热情，从而带动成交市场，毕竟当前东莞的房产成交市场，太冷了。

东莞似乎寄托土地市场热起来，以便带动房产成交量。但这个难度比较大，毕竟去年二三季度，中心城市土地大规模流拍，仍历历在目。

第二轮中，长沙、北京、长春、杭州、广州、沈阳的流拍率均在50%以上。

第三轮虽然有国企、央企与地方城投托底，情况比第二轮略微好转，但长春、沈阳的流拍率仍超过70%，厦门的流拍率也高达50%。

制图：城市财经；数据：公开数据梳理

东莞虽然去年还没有集中供地，流拍率也不算高，全年商住地块挂牌36宗，成交了32宗。

但面对如此冷场的土地一级市场，东莞也不得不防范，这是东莞放松土拍规则的初衷。

去年第二轮与第三轮集中供地，之所以出现大面积流拍，主要有三点因素：

第一，金融杠杆收紧，二级市场冷场，房企融不到资、回不了款，还要偿还债务，导致很多房企都出现流动性危机。

说白了，房企没钱拿地，才有了第三轮供地时央企、国企与地方城投出面托底，但效果还是不够显著。

在大面积流拍之下，去年很多城市的土地财政收入缩水。

根据克而瑞数据显示，截至12月20日，克而瑞监控的300个重点城市2021年土地市场成交总价为6.3万亿，同比减少16%，也是自2015年以来首次出现负增长。

第二，束缚太多，利润太低。

金融杠杆收紧，开发商资金短缺，是引发中心城市土地大面积流拍的主因，除此之外，土拍规则束缚太多、利润太低，则是次要因素。

去年第二轮集中供地，应该是拍地规则最为严厉的时候，土地限价、土地新房限价、竞拍配建、竞品质、摇号等。

如此多的框框条条，不但弱化了房企的拿地意愿，也大大压缩了房企的利润空间。

在房价高企，新房限价的当下，房企的利润本来就被大幅压缩，而拍地规则中的竞配建、竞品质，将利润进一步压缩。

如果二级市场上的住房成交火热，这些都还能忍受。难受的是，去年住房成交市场同样一片惨淡。

根据房企最近陆续公布的2021年财报来看，去年一半房企亏损。

A股69家房企发布的2021年业绩预公告、业绩快报，发现其中业绩亏损的房企有29家，占比42.03%，最高亏损额超过10亿元的有14家。

实现盈利的房企，整体利润率也在下降。

第三，市场下行，房企收缩战略。

除了上面两个因素外，宏观大环境的不景气，也是影响房企拿地意愿的关键因素。

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在这种背景下，才有东莞放松土拍规则的举动。在东莞的带动下，势必会有更多城市放松土拍规则，包括取消土地新房限价。

事实上，在东莞之前，早在去年第三轮土拍时，广州、福州、成都就取消了部分地块的新房限价。苏州、南京降低了房企的拿地门槛，降低了部分地块的保证金比例。

那取消竞拍地块的新房限价、取消配建、降低保证金，能够提升土拍市场的温度吗？窃以为，其他城市可能够呛，但东莞本身的土地就那么冷，可能会有很好的效果。

从广州、成都、福州去年第三轮的流拍率来看，效果也有分化。

广州2021年第三轮的土地流拍率虽然只有24%，较第二轮52%的流拍率下降了不少，但主要是央企国企托底的功劳。

第三轮集中供地中，广州推出的17宗地，4宗流拍，13宗成交。13宗被成交的土地，保利拿了3宗，南沙开发建设、白云城市建设、知识城投资集团、广州城投和广州地铁分别斩获3宗、2宗、2宗、1宗和1宗地块。

有12宗被国企与地方城投兜底了，只有1宗被民企星河夺得，国资拿地比例高达92.3%。

成都的民企拿地率有所上升，但福州的流拍率反而更高了。

之所以说东莞会有效果，是因为东莞的土地还是比较热。

数据显示，1月下旬至2月初，东莞出让了三宗宅地，均以封顶价卖出，基本上是逢地必抢，一地难求。

在这种背景下，取消土地新房限价、取消部分地块的配建和保证金，无疑会减小房企的资金压力、提升房企的利润空间，对于东莞的土地市场有锦上添花的作用。

即便如此，对于东莞的商品房成交市场带动作用，可能不会那么大。因为疫情当道。

东莞目前仍遭受疫情袭击，今天发布的消息来看，东莞已经进入了半封城状态，市内公交和地铁停运，全市小区、村一律实行合围管理。

东莞三月份的城市量，应该会比二月份更难看。如果疫情能够在这个月控制住，那4月份东莞的成交量将迎来大反弹。

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最后一个问题，东莞的房子能买吗？

本号的观点非常明确，当然能。

但目前东莞处在半封城的状态下，大家还是要以自身安全为首要任务。如果疫情4月份能够控制住，那4月份会是刚需与价值投资者入场的好时机。

有人可能会说，东莞的成交量下滑，不是应该观望吗？

对于东莞这样的城市，成交量虽然下滑，但房价依旧坚挺。

2021年，东莞的成交量下跌了三分之一，成交价格仍在上涨。

东莞的房价之所以这么能扛，是因为东莞自身的硬件非常不错，要经济有经济，要人口有人口，要增量有增量，要制造业有制造业。

经济、人口和产业是房价最有力的支撑，这三点，东莞都具备。所以，东莞现在是量跌价不跌。

疫情结束，东莞的量会反弹，房价也会进入慢涨模式。这是东莞的地理位置、经济实力和产业优势所决定的。

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