2021年全年，房地产行业经历了从深度调控到维稳的一系列政策转变升级。在2021年1月正式实施的“三条红线”划分了房地产高杠杆扩张时代的终结。

随着房地产市场调控政策不断完善升级，房地产市场逐渐步入“良性循环”。

政策持续加码房地产行业，优质房企冲出重围

据克而瑞研究中心不完全统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%。但在“提信心、聚合力、稳预期,促进房地产业良性循环和健康发展”的基调下，房企融资环境有望进一步改善。

从融资情况来看，2021年房企发债表现分化。融资结构方面，2021年融资占比最高的为境内债权融资，占比达到49%。融资量方面，2021年房企境内债权融资同比下降30%到6351亿元;境外债权融资量3409亿元，同比下降27%。

在此背景下，由于融资环境收紧，企业发债持续分化。行业监管调控趋严对于现金流充足的优质房企影响有限，债券发行向优秀房企集中，强者恒强的趋势愈发明显。

以龙湖集团为例，2021年，龙湖集团平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，且连续六年满足“三道红线”指标要求。

报告期内，龙湖集团在境内成功发行90亿元公司债，10亿元中期票据，票息介乎于3.35%至4.40%之间，期限介乎于5年至15年。

同时，得益于稳健的业绩表现及偿债能力，龙湖集团是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。

进入2022年，随着政策转为适度调节信贷端，流动性增加，房地产融资规模将继续恢复，市场信心随之回升。

今年1月，龙湖集团已在境内成功发行28亿元公司债，票息介乎于3.49%至3.95%之间，期限介乎于6年至8年。

以健康发展为基准，房企精准审慎拿地

2021年，部分房企资金流动性承压及“集中供地”政策出台的影响，土拍热度保持低位。同时，需求端，限贷、房地产利率等方面的调控影响了房企全年的销售表现。

中指研究院数据显示，2021年，TOP100企业拿地总额2.54万亿元，同比下降21.5%，门槛值为72亿元，与去年同期85亿元相比下降13亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与去年同期相比下降8.9个百分点。

据国家统计局数据，2021年，商品房销售额超18万亿元，增长4.8%;商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%。

政策调节下，期内，房地产开发商拿地态度趋于谨慎，以精准投资获取最大化收益。反映到销售端，2021年下半年起，房地产行业销售逐渐“冷静”，但整体向好。

在以上大环境中，房地产开发商提升项目管控能力以促进企业良性生长。2021年，龙湖集团共计新增122幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6座城市，新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积1338万平方米，平均权益收购成本每平方米6485元。

2021年全年，龙湖集团合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。

在精准拿地，稳定销售下，龙湖集团2021年实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%。属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。

有分析认为，当前房地产开发投资数据略低迷，也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。

随着更多城市加大对刚需和改善型购房的支持力度，房地产销售也将进一步回温。

转型升级寻突破，房企多元化求变在路上

面临不确定的市场形势，诸多房地产企业也在不断寻求转型升级，在产品和服务方面持续创新，商业模式创新、产业资源整合等可持续运营的能力进一步提升。

例如，龙湖集团业务已经涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，做到各航道稳步增长。

多年来，龙湖六大主航道以及“点心业务”，不仅铸就宽业务围栏，也为空间叠加服务功能带来更多可能，而在 TOD 领域沉淀而来的优势，正在转化为后开发时代的可持续发展能力。

综合而言，目前房地产市场的现状引发了房企更加深入的思考，驱动企业加快由传统开发模式向新发展模式的转变。多元化轻重并举转型当前已成行业共识。

平安证券在研报中表示，过往房地产开发主要采用高杠杆、高负债、高周转的发展模式。在房地产上行周期，通过加杠杆扩大资源获取，并伴随高周转提高资金使用效率，可有效推动规模增长。但由于规模大小反作用于资源可获取量，导致房企规模诉求愈加强烈，风险逐步累积。

中长期在“房住不炒”与“三稳”基调下，政策及楼市将步入平稳期。随着激进型房企退出或萎缩，以及本轮阵痛期教训，传统开发模式将由土地、金融红利转向管理红利，强运营企业表现将相对更优。

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