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房地产行业变中求存:以创新之力拓宽护城河
2022-03-31 17:43:20 来源:资本邦 编辑: news2020

2021年全年,房地产行业经历了从深度调控到维稳的一系列政策转变升级。在2021年1月正式实施的“三条红线”划分了房地产高杠杆扩张时代的终结。

随着房地产市场调控政策不断完善升级,房地产市场逐渐步入“良性循环”。

政策持续加码房地产行业,优质房企冲出重围

据克而瑞研究中心不完全统计,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%。但在“提信心、聚合力、稳预期,促进房地产业良性循环和健康发展”的基调下,房企融资环境有望进一步改善。

从融资情况来看,2021年房企发债表现分化。融资结构方面,2021年融资占比最高的为境内债权融资,占比达到49%。融资量方面,2021年房企境内债权融资同比下降30%到6351亿元;境外债权融资量3409亿元,同比下降27%。

在此背景下,由于融资环境收紧,企业发债持续分化。行业监管调控趋严对于现金流充足的优质房企影响有限,债券发行向优秀房企集中,强者恒强的趋势愈发明显。

以龙湖集团为例,2021年,龙湖集团平均贷款年限6.38年,净负债率46.7%,在手现金885.3亿元,现金短债比6.11倍,一系列指标均维持行业内的较高水准,且连续六年满足“三道红线”指标要求。

报告期内,龙湖集团在境内成功发行90亿元公司债,10亿元中期票据,票息介乎于3.35%至4.40%之间,期限介乎于5年至15年。

同时,得益于稳健的业绩表现及偿债能力,龙湖集团是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中,惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级,中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。

进入2022年,随着政策转为适度调节信贷端,流动性增加,房地产融资规模将继续恢复,市场信心随之回升。

今年1月,龙湖集团已在境内成功发行28亿元公司债,票息介乎于3.49%至3.95%之间,期限介乎于6年至8年。

以健康发展为基准,房企精准审慎拿地

2021年,部分房企资金流动性承压及“集中供地”政策出台的影响,土拍热度保持低位。同时,需求端,限贷、房地产利率等方面的调控影响了房企全年的销售表现。

中指研究院数据显示,2021年,TOP100企业拿地总额2.54万亿元,同比下降21.5%,门槛值为72亿元,与去年同期85亿元相比下降13亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%,与去年同期相比下降8.9个百分点。

据国家统计局数据,2021年,商品房销售额超18万亿元,增长4.8%;商品房销售面积179433万平方米,比上年增长1.9%。

政策调节下,期内,房地产开发商拿地态度趋于谨慎,以精准投资获取最大化收益。反映到销售端,2021年下半年起,房地产行业销售逐渐“冷静”,但整体向好。

在以上大环境中,房地产开发商提升项目管控能力以促进企业良性生长。2021年,龙湖集团共计新增122幅地块,新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6座城市,新增土地储备总建筑面积为2355万平方米,权益面积1338万平方米,平均权益收购成本每平方米6485元。

2021年全年,龙湖集团合同销售金额2900.9亿元,同比增长7.2%,回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。

在精准拿地,稳定销售下,龙湖集团2021年实现营业额2233.8亿元,同比增长21.0%。属于股东的核心净利润224.4亿元,同比增长20.1%。

有分析认为,当前房地产开发投资数据略低迷,也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。

随着更多城市加大对刚需和改善型购房的支持力度,房地产销售也将进一步回温。

转型升级寻突破,房企多元化求变在路上

面临不确定的市场形势,诸多房地产企业也在不断寻求转型升级,在产品和服务方面持续创新,商业模式创新、产业资源整合等可持续运营的能力进一步提升。

例如,龙湖集团业务已经涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大主航道业务,做到各航道稳步增长。

多年来,龙湖六大主航道以及“点心业务”,不仅铸就宽业务围栏,也为空间叠加服务功能带来更多可能,而在 TOD 领域沉淀而来的优势,正在转化为后开发时代的可持续发展能力。

综合而言,目前房地产市场的现状引发了房企更加深入的思考,驱动企业加快由传统开发模式向新发展模式的转变。多元化轻重并举转型当前已成行业共识。

平安证券在研报中表示,过往房地产开发主要采用高杠杆、高负债、高周转的发展模式。在房地产上行周期,通过加杠杆扩大资源获取,并伴随高周转提高资金使用效率,可有效推动规模增长。但由于规模大小反作用于资源可获取量,导致房企规模诉求愈加强烈,风险逐步累积。

中长期在“房住不炒”与“三稳”基调下,政策及楼市将步入平稳期。随着激进型房企退出或萎缩,以及本轮阵痛期教训,传统开发模式将由土地、金融红利转向管理红利,强运营企业表现将相对更优。

标签: 房地产行业

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