作者：财姥爷，编辑：小市妹

今年资本市场的行情演绎中，有个很突出的现象，就是很多业绩好的行业，股价不涨反跌，比如新能源产业链；而一些业绩较差的行业，比如受新冠影响较大的酒店、旅游以及周期下行期的猪肉等，反而表现更好。

背后的逻辑其实很好理解，就是业绩好的涨多了，业绩差的跌多了，市场价格已经过度反映了未来的预期。很多长期投资者预示到行业业绩迟早会反转，就会在股价出现极端价格的时候提前抢跑，因此这些行业的股价反转，往往在业绩反转之前出现。

也就是说，股价走势重要的不是当前业绩，而是业绩的边际变化，以及业绩和估值的匹配程度。

业绩平庸的行业中，近来表现特别亮眼的，还有房地产行业。房地产开发指数3月以来已上涨9.65%，今年涨幅高达10.39%，远远超过市场大势。

房地产行业的大涨，当然有政策的刺激。经历了长期压制之后，最近地产政策面暖风不断，包括房地产税试点工作暂缓、各地房贷利率下降等等，都让投资者对行业未来的业绩好转充满期待。

行业极低的估值和潜在回报，也是促使股价上行的重要因素。Wind数据显示，房地产开发行业的PE（TTM）在去年底只有11倍左右，PB不到1倍，都已到了历史最低部。此外，房地产公司的股息率已高达3.72%，处于历史最高的区域，已经远超十年期国债2.8%左右的收益水平。

▲来源：Wind

以本轮涨幅龙头阳光城为例，在本轮上涨之前，PE已低至1.5倍左右，PB更是低至0.3倍，相当于公司净资产在资本市场的定价被打了三折。

当然，地产股反弹背后，公司之间的分化也比较明显，最典型的特征就是A股地产股远比港股涨得好，以保利发展为代表的国资控股地产巨头，远比碧桂园和融创等民营地产巨头涨得好。

保利地产今年以来上涨了7.29%，股价已接近历史新高，市值超过2000亿，成为A股市值最高的房地产公司，加上万科以及在港股上市的华润置业和海外中国发展，我国房地产行业市值排名TOP4，已经由过去的民资主导，全部转换成国资背景。

▲保利发展年线图，来源：Wind

股票和房子堪称中国居民最重要的资产，地产股涨完了，很多人会想到房价的问题。在政策利好之下，沉寂了多年的房价，会不会像地产股一样出现快速反弹甚至暴涨呢？

我觉得这种可能性应该是极低的。从政策的立场上看，虽然当下有边际宽松的预期，但是房住不炒仍然是不可动摇的基石和底线。而所谓的房住不炒，本质上就是稳定价格、稳定预期，不让房价出现太大的波动。

在过去20年里，中国房地产跟股市一样，金融和投资属性太强了，房价经常是暴涨暴跌的走势，对于民生、社会生态和经济结构的转型，都是巨大的冲击。

以我比较熟悉的北京为例，2000年之后北京房价经历了几次非常巨大的波动，时间主要集中在2006-2017年，而且涨跌跟股市行情有很大的关联度，波动幅度跟股市也不相上下。

2007年，北京房价在经历了很多年平稳运行之后开始出现加速上涨，仅当年就涨了接近1倍。而在这之前，A股刚刚经历了2005-2007年的史上超级大牛市，上证指数从998点涨到6124点，涨了6倍之多。

更重要的是，当时的牛市跟最近几年的指数牛完全不同，那是全面普涨性的疯牛行情，股价上涨10倍乃至几十倍的比比皆是，地产股也是当时的超级热门题材，几乎所有的股民都赚得盆满钵满，居民财富大增为房价暴涨提供了动力。

所谓的全民炒股，也就是从那时候开始的，很多初入股市的人，大大低估了炒股的难度，凭运气赚到的钱，后来都还给了市场。

过度透支的短期暴涨之后，往往是暴跌。2008年，全球性金融危机爆发，北京房价一度腰斩。在这背后，A股也是经历了巨幅下跌，上证从6124点一路跌到1624点，一年时间跌幅超过70%，堪称超级大熊市。股市跌惨了，买房的人可能也少了。

可是到了2009年，行情再次反转。由于举世瞩目的4万亿刺激政策，股市和楼市双双暴涨，北京房价涨幅甚至不止翻倍的程度。

我很清晰地记得，我当时准备买的一套北京通州的房子，差不多从2008年底的5000左右，一路飙涨到了2010年的20000块左右，不到2年涨了4倍，最后只能放弃。作为北京楼市的风向标，通州楼市每次的涨跌幅都大大超过全市的平均水平。

那是楼市最疯狂的年代。

2010年之后，楼市调控开始出现，从限购到限贷，投资需求被压制，房价开始经历较长时间的低迷调整。

只不过，最初的楼市调控仍不够坚定，差不多每2年就会松动一次，背后自然是地方政府经济增长和财政收入的压力。

2015年底到2017年初，北京楼市迎来最后的盛宴，在基数已经非常高的基础上，北京房价在1年多的时间再次翻倍，2017年高点时，实际均价可能已接近8万元。

北京楼市最后的暴涨，除了楼市政策面的放开之外，股市和楼市联动的剧本再一次表现出来。

2013年-2015年，A股同样是经历了全面上涨，上证在2年之内涨幅接近3倍。很多赚到钱的股民，在牛市后期开始撤出股市进入楼市。房价上涨从深圳开始，然后到上海，再到北京，最后演变成全国性的房价大涨。

房价频繁暴涨暴跌，终于引发中央决策层的调整决心。2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，随后就是2017年后升级版的北京楼市调控政策，并且至今没有放松的迹象。北京房价因此从高位一度跌落20%以上，环京的一些地区跌幅甚至在50%以上。

很多人说到京沪房价就是永远涨，永远不会跌，要么是没有金融常识和现实观察，要么是基于利益的居心叵测。

回看过去20多年，北京的房价差不多涨了30倍，如果按照20%的首付比例，相当于投资收益超过150倍。也就是说，你在2000年左右拿10万块钱，就能在北京核心地段买到100平以上的房子，现在的房产价值应该在1500万以上。如果是外地人卖掉房子回到二三线城市重新置业，完全就是财富自由的状态。很大程度上讲，北上广这些核心城市的房产，就是过去20年普通老百姓分享国家经济增长和参与财富分配的最重要途径之一，其带来的收益远远超过劳动收入。

但是地产造富的时代，显然一去不复返了。即使抛开房住不炒基调下政策性调控的因素，从长期市场化趋势判断来看，房价也几乎不可能再像过去20年那样暴涨。因为房价本质上是经济和货币现象，长期涨幅跟名义GDP增速或者M2增速类似。实际上，我国名义GDP和M2增速早已从10多年前的15%以上大幅下降到了现在的8%左右，这意味着我国房价未来的长期年化涨幅，会远远低于过去20年。

还有一点，对于我们理解未来房价走势，会有所帮助，就是上文提到的国资房企和民资房企最近两年的发展态势。在民资债务违约、股价暴跌的背景下，国资依靠良好的信贷资质和稳健的发展战略，逐渐成为行业中的主导者。可以预期的是，国企向前，民企向后，很可能是房地产行业未来格局演化的主要趋势。

一旦国资房企占据市场主力位置以后，我国房地产行业可能会变得更具有公益性质，房价暴涨暴跌的概率会进一步下降。

当然，房住不炒并不代表房住不涨，而是房价应该像房租等居住性消费品一样，保持理性温和的上涨幅度，让后上车的购房者能够保持平稳的心态，而不是恐慌性买房。

实际上，即使受到限购限贷的压力，北京房价最近1年多从底部已悄然上涨超过10%，说明消费需求照样能刺激核心城市的房价温和上涨。

如果房子真正被当成消费品，房价以后或许有可能被纳入CPI当中，成为影响物价指数的重要因素。这样的话，大家对物价走势的感受，可能会更接近真实状态。

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